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对房地产项目管理中存在问题思考 　　摘　要:文章对我国房地产企业项目管理中存在的通病进行了分析论述,指出当前国内房地产企业项目管理的要求。并对房地产开发项目实施前、实施过程中、收尾阶段的项目管理内容及工作进行了研究、总结,并提出了可行性的建议。 　　关键词:房地产企业;房地产开发;项目管理 　　 　　房地产项目管理对于房地产企业来说是至关重要的,开发商前期的策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价,以及后期的营销策划,最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。然而,由于我国房地产企业的项目管理历史较短、经验缺乏,尚未形成一个科学有效的管理模式,房地产企业项目管理存在诸多病症。本文试对该病症进行分析,提出房地产项目管理的相关对策,以提高房地产项目管理水平。 　　 　　一、房地产企业项目管理概述 　　 　　房地产企业项目管理是一门新兴的管理科学,它是指在一定的时期内,为了完成房地产企业[一个或多个并行)既定开发项目任务目标,通过项目管理的运行机制,达到对房地产企业的有限资源进行有效的计划、组织、控制从而实现既定开发项目任务目标的一种系统管理方法。首先,房地产企业项目管理是为了成功实现既定开发项目任务的目标;其次,这个既定开发项目任务的目标的实现要受到工期、预算及其他条件的限制。 　　 　　二、房地产企业项目管理中存在的通病及分析 　　 　　(一)缺乏可行性研究,投资决策仓促盲目 　　可行性研究是指在工程项目决策前,进行财务与技术经济分析的方法,它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行进行全面的分析论证。而有些开发商以“市场变化不定”为借口,忽视前期的项目可行性研究,导致项目市场定位不准确,浪费了项目的时机、时间。而由于没有详细可行的项目可行性研究报告,往往导致决策高层在项目初始时犹豫不决,一段时间后又匆忙决策,造成项目产品不科学、不系统、不全面,也不完全可行,致使在后期项目实施过程中给项目管理带来诸多困难。 　　 　　(二)设计监理缺失 　　由于对设计单位相应的监督管理体制一时无法跟上,造成在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题较多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更,变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在:缺乏合理的设计招标程序,忽视设计对项目投资控制的重要性,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等。 　　 　　(三)利益冲突 　　由于房地产开发项目的土地资源的稀缺和买房市场需求的快速增长,造成了房地产商品的短缺和价格快速增长,使开发商成为设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标,形成市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场,实行房地产项目自主式、封闭式管理,房地产商和业主在房地产项目方面的信息出现严重不对称。 　　 　　(四)项目进度管理及成本控制的失控 　　项目运行过程项目管理机制不完善,导致项目管理的失控,如项目工程进度失控,延期交房普遍;房地产开发成本控制不力,管理费用过高及不可预见费用超出预期。 　　 　　(五)房地产项目整体质量不高 　　高质量的房地产项目应是房屋设计科学合理、功能齐全、结构安全、质量可靠、造价经济、节能环保、技术先进、售后服务及时,而现阶段很多房地产企业在房地产项目上追求的是概念、外在吸引力等,在设计、施工、售后服务等方面存在较大问题。 　　 　　三、国内房地产企业项目管理要求 　　 　　房地产开发项目与一般项目相比,有以下特点:　(1)地域性。即要考虑房地产开发项目的区域经济情况、周围市场情况、区位情况;　(2)前瞻性。即房地产项目构思的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性;　(3)市场性。即房地产项目构思要适应市场的需求;　(4)创新性。即房地产开发项目构思要追求新意、独创;　(5)可操作性。即在实际市场环境中,项目要具有市场条件的可操作性,在具体的实施上有可操作的方法,构思方案要易于操作,容易实施;　(6)多样性。即房地产开发方案应多种多样,应扬长避短,择优选择。项目构思方案也要根据市场环境的变化调整和变动。正因为房地产开发项目这些不同于一般项目的特点。决定了房地产项目管理也有着与一般项目管理不同的要求:房地产项目管理更强调程序与流程管理,这也是大部分房地产企业采用链条式(职能式)管理方法的原因;房地产项目管理更强调灵活与应变;房地产项目管理更强调时间与质量管理;房地产项目管理更强调统一筹划与协调。 　　 　　四、房地产企业项目管理的对策建议 　　 　　针对上述房地产项目管理中存在的通病及当前国内房地产企业项目管理要求,为提高开发商工程建设项目管理质量和效率,提出以下五大应对措施: 　　 　　(一)加强房地产项目管理中的沟通管理 　　对