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工业园区控制性详细规划控制策略分析 　　摘 要：近年来，随着控制性详细规划的不断发展，其在城市规划体系和城市开发管理中的地位越来越重要，而专门针对工业园区开发建设所实施的控制性详细规划，其操作性及实施绩效也成为关注的焦点，只有采取相应的规划控制策略和指标体系，加强工业园区控规的针对性，才能更好地实现对工业园区建设的引导。为此，本文主要就工业园区控规的控制指标体系进行了具体的论述，，以期对大家以后的工作起到一定的借鉴和指导作用。 　　关键词：工业园区；控制性详细规划；规划控制体系；控制探讨 　　引 言 　　工业园区是一种特殊的区位环境，作为推进工业化的一种有效组织模式，在发展经济和改善城市布局等方面具有重要作用。工业园区的建设和发展需要从决策、规划、管理到运行机制等各方面进行系统支持。在规划体系中，最能直接体现规划控制作用和意图的就是控制性详细规划，但工业园区的控规编制大多沿袭的仍是传统城市规划的指标体系，在实际操作中这些指标往往流于形式，造成在实际开发建设中产生圈占土地，盲目开发等问题。随着城市建设用地加速扩张与土地政策的紧缩，为了加强对工业用地的管理，改变其粗放的用地方式，从2003年开始国家下发了各种关于清理整顿工业区加强建设用地管理的通知，国土资源部先后发布了《全国工业项目建设用地控制指标（试行）》（2004）和《全国工业项目建设用地控制指标》【国土资发（2008）】（下称《指标》），标志着工业用地的引资和发展步入了一个新的阶段。 　　1 工业园区规划的现状 　　工业园区一般占地规模大，行业要求特殊，受招商引资等市场因素影响较大，不同于城市一般地区。当前工业园区规划主要存在以下几方面问题。 　　（1）产业支撑不足，园区“开”而不“发”。 　　（2）忽略园区控规编制工作，只有战略层面规划（园区概念规划、总体规划）。 　　（3）常规工业园区控规引导、控制性不强，往往以“失控”收场。 　　（4）园区建设无规划指导，盲目建设，究其原因，与控规在实际工作中指导性不强有重要关系。 　　2 工业园区控制性详细规划的控制探讨 　　2.1 工业园区土地使用控制 　　土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。其具体控制内容包括用地使用性质、用地使用相容性和用地边界、用地面积等。 　　2.1.1 增强地块兼容性 　　规划在实施过程中，其预测的准确性随规划年限的增加而趋向模糊。在考虑可操作性的前提下，应尽量留出弹性空间，适应开发建设的需要，以便于动态的开发和规划的落实。 　　弹性空间首先表现为用地性质的兼容。一般来说，工业园的规划建设运营先通过前期基础设施的建设，再招商引资，但在吸引什么类型的项目上往往却有很大的不确定性。因此工业园规划必须充分考虑各类用地的兼容性。如工业与仓储用地的兼容，就是因为工业企业类型及规模不确定，无法估计其需要仓储用地的数量，所以在规划中采取集中与分散相结合的方式，一方面在利于物流配送的区域集中规划仓储用地，另一方面对部分地块考虑工业用地对专用仓储的要求，进行一定比例的兼容，除此以外，还可以考虑居住用地与商业用地的兼容、道路用地与绿带的兼容、市政公共设施用地与公共绿地的兼容等。 　　2.1.2 加强地块开发模式的适应性 　　总所周知，不同产业类别的工业项目对于用地的面积和形态方面的要求有很大的差异。由于建设项目的不确定性，工业用地地块划分过小满足不了大型企业需要；地块过大又会造成企业用地无法全部利用。另外大部分的工业项目要求相对方正的用地形态，而有些产业类型（比如钢铁产业）则要求相对狭长的用地。所以针对不同的产业类型和产业工艺流程，工业用地地块应该具有灵活性，适应多种规模、类型的工业企业。工业园地块开发可采取基本单元模式和非限定性道路模式。 　　根据工业厂房的特点和生产车间、仓库、办公、科研和辅助用房的功能需求，单个厂房的建筑面积以150m×100m左右的标准地块最为适宜，以建筑系数30～40%计算，则基本单元的厂区面积为4hm2左右。基本单元具有可组合性和延展性，通过地块单元的合并形成不同用地规模和形态的用地，满足各不同工业项目的对用地的要求。 　　鉴于准确预测项目的落户情况和所需用地面积大小是不现实的，在道路控制方面可采取弹性道路的控制策略，即对园区空间结构和功能布局有重大影响的主次干道两级路网体系进行刚性控制，而对工业用地内的支路进行弹性控制。 　　2.2 工业园区环境容量控制 　　环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制指标主要包括：容积率、建筑密度和绿地率三项，相应延伸的指标还有空地率、人口密度和人口容量等。城市环境容量主要分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。