房产测绘面积中存在问题与质量控制分析.docVIP

房产测绘面积中存在问题与质量控制分析 　　【摘要】随着我国房地产业的不断发展及房地产市场的持续完善，房产测绘内的房屋面积计算管理工作也得到加强。因建筑风格与居住方式的不同，房产测量的规范和规则也就不同。本文对建筑面积测绘中存在的问题进行详细分析，并给出产测绘面积的相关质量控制措施。 　　【关键词】房产；测绘面积；问题；质量控制 　　1.前言 　　房屋实测面积指的是房屋竣工验收之后，由开发部门直接委托房地产三位行政主管部门对已经认可的具有房产测绘资质的测绘单位，按照《房产测量规范》、房屋竣工图纸、变更图纸和预算数据等资料，对房屋实施实地勘测、绘图和计算后所得面积。房屋实测面积是消费者办理房屋所有权证、其他项权证和房款结算及物业费结算的主要依据。 　　2.产测绘面积中存在的问题 　　2.1层面积的采集 　　包括各层的层建筑面积、层套内面积、层阳台面积、层阁楼面积的采集。 　　2.2公用设施面积的采集 　　包括不同用途各种室内、室外公用设施面积的采集。 　　2.3户（室）面积的采集 　　包括各户（室）的户套内面积、户阳台面积、户阁楼面积的采集。 　　2.4室外公用设施面积的验证采集 　　面积值采集工作完成后，在进行面积自动分摊计算之前，系统对面积值采集的正确性进行自动校验，分下面几步进行： 　　2.4.1层套内面积、室内公用设施面积、户（室）套内面积值验证 　　通过对各层套内面积总值与各户（室）套内面积、室内公用设施面积总值的比较，验证层套内面积、室内公用设施面积、户（室）套内面积值采集的正确性。 　　2.4.2楼梯间建筑面积的测绘 　　普通住宅楼楼梯间建筑面积分摊的几种认定方法：⑴普通住宅楼楼梯问按幢分摊还是按单元分摊的几种认定方法（不含小高层、高层电梯）：①普通住宅楼按竣工图先分析。各单元户型面积基本一致，且无独立楼梯间，按幢为单位进行共有建筑面积分摊；②普通住宅楼各单元户型面积差异较大如90m2―140m2以上应以单元为单位进行共有建筑面积分摊；③同幢普通住宅楼中有一梯一户的单元或一梯两户的单元以及一梯多户则以单元为单位进行共有建筑面积分摊。 　　⑵商住综合楼楼梯间的测绘：①室内楼梯间中空部分不论中空面积大小不扣减建筑面积，按自然层按实计算建筑面积并按规定分摊；②室内回形楼梯的中空部分按自然层计算建筑面积，并按规定分摊；③室内楼梯（扶梯）按楼梯的实际占用面积计算建筑面积；④室外楼梯（扶梯）无顶盖的按自然层计算l尼建筑面积，有顶盖按实计算，建筑面积并按实际使用的楼层分摊；⑤室外楼梯（旋梯）按自然层（计算1/2建筑面积），并按实际使用的楼层进行分摊；⑥室内楼梯无论其本身如何设置梯闻层。均按建筑物的自然楼层（层高2.2m以上）计算建筑面积，无盖时，最上一层室（在一个楼层内以结构板形式局部增设的楼层）内楼梯不计算建筑面积；⑦穿越夹层的楼梯。夹层不使用的其位于夹层的楼梯间不计算建筑面积；⑧复式建筑的室内楼梯。按自然层计算建筑面积，跃层建筑的室内楼梯按一层计算建筑面积。错层建筑的室内楼梯选上一层按上、下楼梯水平面积计算全部建筑面积。下一层按下行楼梯的水平投影计算全部建筑面积。 　　2.7阳台、露台的建筑面积的测绘 　　⑴房屋最高一层的阳台未设盖板的，视为露台，不计建筑面积，若设盖板的宽度小于阳台的1/2时，视为无盖，若盖板大于阳台的维护结构外围水平投影面积1，2的。按其顶盖投影面积的1/2计算建筑面积；⑵住宅楼的第一层（地面）对应上一层的阳台部分。高于地面与室内同高且有围护结构并向其开门的阳台，计算建筑面积；⑶阳台外侧围护结构向内侧倾斜时，按倾斜面上边线垂直投影计算建筑面积；⑷同一开间位置隔层设置的阳台。其顶盖板相距两层以上高度的，其失去防雨防晒功能，不应计算建筑面积；⑸同一开间位置隔层设置阳台.其错开（上层下层阳台水平投影面不重合时）小于1/2陀阳台长度的按1/2计算建筑面积；⑹与阳台相连设置花池且每层对称相同设置而使花池成为有盖的，高度同阳台花池与阳台一并计算建筑面积[1]。 　　3.产测绘面积的相关质量控制 　　3.1对外业测绘质量进行有效控制 　　外业测绘是提高测绘质量的基础。外业测绘质量控制的内容主要有：调查表中的用地略图和房屋权界线示意图的用地范围、房屋权界线及有关说明符号和房产图上是否一致：房产测量要素是否齐全、准确、对有关物的取舍是否合理；房产面积测量原始记录是否规范，内容是否完整；房产测绘成果是否规范，内容是否完整（其中对拥有共摊面积得房屋的共摊面积的测定是否合理）。 　　3.2内业数据处理上的控制是否到位 　　内业数据处理上要严格从以下几方面人手：房产图的规格尺寸、技术要求、表述内容、图廓整饰是否符合要求，房产要素的表述是否齐全、正确。是否符合要求，对有关地形要素的取