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房产价格上涨与金融政策关系研究 　　[摘 要]近几年，由于供需矛盾突出，土地短缺等多种复杂原因，房产价格不断上涨。考虑到房地产业在国民经济中的支柱作用以及房地产过热所带来的金融风险，国家通过信贷、住宅抵押贷款、利率、汇率等金融手段对房地产业进行宏观调控，通过影响供求关系来稳定房价，促进房地产业平稳健康发展。 　　[关键词]信贷 住房抵押贷款 利率 存款准备金 金融风险 　　 　　一、近年房产价格现状 　　2004年，全国房地产价格的平均涨幅是4．9%。其中，长三角地区一些大城市的房价，从2003年初以来，上涨幅度超过50%。2004年4季度，房价增长高达10．8%，增幅比2004年全年高1．1个百分点。其中住宅价格增长11．1%，增幅比去年前3个季度分别高3．5、1．0和2．5个百分点。2005年全国的房价上涨幅度在8％左右。虽然2006年出台了宏观调控政策“国六条”及其细则，但从国家统计局的数据来看，当前房地产市场全国房价仍然在高位运行。如国家发改委和国家统计局的数据表明，2006年全国房价同比上涨10％左右，尤其是在第一季度，北京、深圳、上海等大城市房价同比上涨约30％。三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6．7%，同比涨幅较高的主要城市包括：深圳12．3%，北京10．9%，厦门10%，成都8．9%，呼和浩特8．4%和广州8．3%等；下降的城市只有2个，分别是：上海2．3%，丹东0．1%。也就是说，国内房地产市场的价格并没有因为宏观调控而下落，反之，不少地方还逆风而上。（易宪容，2006） 　　 　　二、房价与金融政策的关系 　　《中国大百科全书》中写到，商品价格的高低决定于三个因素：一是商品价值量，价值量大，价格就高；价值量小，价格就低。二是货币的价值量，货币商品的价值量小，商品的价格就高；货币商品的价值量大，商品的价格就低。三是商品的供求关系，供过于求，价格下降；供不应求，价格上升。供求关系本身又受商品价格的影响，价格上升，必然刺激供给增加，消费减少，从而会从供不应求变为供过于求，价格随之下跌；价格下跌，必然刺激消费抑制供给，从而会从供过于求变为供不应求，价格随之上涨。在这种供求关系的变化和价格的涨落中，实现社会供求的平衡，生产与消费的平衡，并使价格总是围绕价值上下波动。 　　同样房价由价值决定，并很大程度上受供求关系的影响。“供”相联系的是房地产开发，“求”相联系的是购房者。土地和资金是房地产开发的最核心、最关键的两个主要环节，它们既是房地产项目开发的两条腿，又是政府对房地产业调控的紧箍咒。资金方面，在目前以及在今后比较长的时间里，银行的信贷资金仍然会是我国房地产企业的主要的资金来源。房地产企业的资金来源简单的讲应该是两个方面，一个是直接融资，包括了股票的融资，债券的融资，以及信托资金等；一个是间接融资，就是来源于银行的信贷资金。来自银行资金的比重多在70%~80%，甚至更高。它贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。对于大多数购房者来说，他们不具备现金购房能力，主要通过住房抵押贷款的方式筹集资金。可见，无论是开发商还是购房者，其资金的主要来源都是银行贷款。因此国家制定的金融政策必然影响供求，从而影响价格。 　　 　　三、国家如何通过金融政策影响房价 　　（一）金融政策 　　所谓金融政策，是政府为实现金融业发展目标而制订的金融产业政策，旨在对金融产业发展方向、产业结构优化、产业技术进步等有关金融业发展的重大问题提供明确指引。金融政策分中央银行的货币政策和对为房地产提供信贷的金融机构的监管政策。调整利率、汇率，改变金融政策、货币发行量等行为是国家调整经济采取的主要金融手段。金融与财政不同，和财政相比，金融涉及得更多的是比较宽泛领域的，更加自由化的，是融资。而财政是财政措施，比如税收政策，财政调控机制等等。 　　（二）国家如何通过金融政策影响房价 　　我国住宅市场现阶段的宏观调控主要有两个方面：一、调控住宅市场的供给结构，使之市场份额比例关系符合需求结构的要求，而稳定房价也是通过调整供给结构实现的。二、调空金融信贷市场，通过调控开发信贷和消费信贷的规模、去向。（崔新明，2005） 　　在我国房地产业可持续发展的过程中，金融支持一方面表现在房地产经济活动中，通过提供一定数量和使用期限的信贷资金及相关金融服务，来维护房地产投入产出的良性循环。如向房地产的各个环节注入资金，通过循环流动来维护良性循环。另一方面表现为对房地产总供给与总需求的金融调控。如当消费能力下降，房地产产品出现积压时，对房地产消费市场投入资金。 　　 　　1．信贷 　　信用贷款是依赖于开发商的业绩、业务以及信用记录，无须开发商以所开发的房地产作抵押，但需要其他抵押物做抵押或以企业的信用做