房产无期性和地产有期性矛盾及解决措施.docVIP

房产无期性和地产有期性矛盾及解决措施 　　摘要:房屋所有人对房屋的所有权是无期限的,而房屋所占用的土地的使用权是有期限的,导致了土地使用权到期后房屋产权如何处置的问题#65377;通常的做法有两种:一种是被国家无偿收回;一种是由房屋所有人继续使用,但是要由房屋所有人和国家续签土地使用权合同#65377;具体的操作措施包括:建立健全房地产市场#65380;规范房屋所有人续签合同的程序和期限#65377;?? 　　关键词:房产无期性;地产有期性;土地使用权;产屋所有权?? 　　中图分类号:F293.33文献标识码:A 文章编号:1009-9107(2007)03-0078-04 　　近年来,我国的房地产业仍在不断升温,很多人都认为在领了房产证#65380;取得了房屋所有权之后自己就理所当然地拥有房屋所占用土地的使用权,只要房屋存在,土地使用权也必然会存在#65377;恐怕很少有人想到土地使用权是有期限的,在最长70年的土地使用权期限到期后,房屋所有权和土地使用权的矛盾该如何解决#65377;本文就此问题进行了探讨#65377;?? 　　 　　一#65380;房产无期性和地产有期性的矛盾?? 　　 　　宪法第十三条规定“国家保护公民的合法的收入#65380;储蓄#65380;房屋和其他合法财产的所有权#65377;”2004年修正案修改为“公民的合法的私有财产不受侵犯#65377;”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权#65377;”法律保障公民和法人的私有财产权不受侵犯,是现代法治的基本原则,我们称之为“物权的绝对性原则”#65377;[1]房屋作为公民重要的私有财产,房屋所有人对房屋享有完全#65380;绝对#65380;排他的支配权,这种权利必然要受到《宪法》和《民法通则》的保护,而且这种保护是没有期限限制的,只要房屋所有人取得了房屋的所有权,就可在所有权的存蓄期间享有对房屋的占有#65380;使用#65380;收益和处分的权利,除非其转让房屋的所有权#65377;?? 　　《土地管理法》规定:我国实行土地公有制,包括国家所有制和劳动群众集体所有制#65377;也就是说,国家和集体以外的任何组织和个人都不可能取得土地所有权,他们需要使用土地时,只能通过一定方式取得土地使用权#65377;城镇居民建住宅使用国有土地的,可以采取出让或转让的方式取得国有土地使用权;如果需要使用集体土地的,先由国家进行土地征收,将集体土地征收为国家所有,然后再通过土地使用权出让取得使用权#65377;[2]也就是说,城镇居民建住宅,无论是使用国有土地还是集体土地,都要通过土地使用权出让方能取得#65377;所谓土地使用权出让,是指国家将一定年限的土地使用权提供给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为#65377;[3]可见,土地使用者取得的只是一定期限的土地使用权#65377;《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,居住用地土地使用权的最高年限为70年,土地使用人和国家可以在70年的最高年限以内确定具体的使用年限,签订土地使用权出让合同#65377;?? 　　只要房屋存在,房屋所有人就会一直排他性地享有房屋的所有权,它是无期限的,不会随着时间的推移而改变;但是房屋所占用的土地的使用权却是有期限的,这样,就产生了房屋所有权的无期性和房屋所占用的土地使用权的有期性之间的矛盾#65377;当房屋所占用的土地使用权到期后,房屋的所有权将何去何从?如果由土地所有人收回土地使用权,房屋就成了空中楼阁,房屋所有人自然要拆除房屋,他们将会蒙受巨大的经济损失;如果由房屋所有人继续使用,土地所有人是否同意,如果同意,是否要支付土地使用金,由谁支付??? 　　 　　二#65380;解决矛盾的几种观点及评价?? 　　 　　由于我国实行土地使用权出让的时间较晚,房地产业的形成也较晚,离70年的最高使用年限尚远,还不存在土地使用权到期后的情形,房屋所有权的无期性和土地使用权的有期性之间的矛盾还没有突现出来,所以,法律中没有规定,实践中还没有具体的解决措施#65377;通常,土地使用权到期时存在两种情况:第一,如果土地使用权到期时,房屋的使用年限也到期了,房屋成了危房,土地所有人要收回土地使用权,房屋所有人也愿意交回,房屋所有人拆除房屋后交回土地;或者双方经过协商,一方通过赔偿对方损失的方式达成交地协议#65377;这种情况不存在争议#65377;第二种情况是,房屋所占用的土地使用权到期了,而房屋还能继续使用,而且房屋所有人也坚持继续使用,但是土地所有人却要收回土地使用权,这个矛盾应该如何解决呢?通常有两种做法#65377;?? 　　 　　(一)土地使用权到期后,由国家无偿收回土地使用权?? 　　这种观点认