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房产测绘特点及技术应用 　　 房产测绘与人们的生活密切相关。房屋建筑面积成了整个过程中的核心要素。房产测绘作为测绘学科的分支，是测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，有普通测量技术的应用又有自身的显著特点。房产测绘的特点可归纳为法定性、专业性及现势性。通过对房产测绘的特点及技术应用的分析，进一步说明从事房产测绘的技术人员，必须熟悉房地产的相关法律、法规及规范，确保房屋建筑面积测算成果的可靠性。 　　 关键词：房产测绘；法定性；专业性；现势性；共有建筑面积 　　 　　 房屋是人民生产和生活的基本物质要素，这一要素信息的采集和表达，必须经过房产测绘，所以房产测绘是房地产管理工作的重要基础，是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据和资料。由此可将房产测绘的特点归纳为法定性、技术性及现势性，下面对其特点及技术应用分别进行阐述。 　　 一、法定性 　　 房产测绘作为服务于产权登记和产籍管理的社会性工作，房产测绘成果与人们的切身利益密切相关。统一的法律规定对于保证房产测绘成果质量，维护房产产权、产籍当事人的合法权益和做好产权产籍管理工作具有重要意义。 　　 目前，我国已经初步建立了由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、政府规章、重要规范文件等共同组成的测绘法律体系。房产测绘带有一定的法定性，其中重要的依据如下： 　　 《中华人民共和国测绘法》（以下简称《测绘法》）于2002年修订通过并施行，其中对房产测绘制度进行了规定，即与房屋产权、产籍相关的房屋面积的测量，应当执行国务院建设行政主管部门、国务院测绘行政主管部门组织编制的测量技术规范。 　　 建设部和国家测绘局于2000年联合发布了《房产测绘管理办法》，自2001年5月1日起施行，其中对房产测绘的委托、资格管理、成果管理、法律责任等房产测绘行为做出了具体规定。 　　 2000年由国家质量技术监督局发布实施了《房产测量规范》（GB/T17986-2000），作为房产测量国家标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，是落实《测绘法》确定的房产测绘管理职能的具体体现；是房产测绘活动中编写技术设计书、成果检查验收、制定细则、处理纠纷、建立测绘数据库及管理工作中的主要依据。 　　 《中华人民共和国物权法》于2007年施行，其中对不动产的登记、业主建筑物区分所有权、共有、抵押权等方面提供了法律依据。 　　 2008年由建设部发布的《房屋登记办法》中指出：“房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”，进一步规范了房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人合法权益。 　　 以《测绘法》为基本准则的房产测绘活动和管理中，在资质管理、行政许可、招投标、竞争行为、合同、标准化、计量、保密、成果质量管理等诸多方面都有相应测绘行政法规、部门规章、规范性文件及地方性标准等文件为依据。 　　 同时在房产测绘过程中还涉及《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《房屋竣工验收备案表》、公安部门批准的项目坐落证明文件、人防部门批准或备案的文件、审查合格的建设工程施工图等多个部门审批或颁发的文件，这些文件不仅是房产测绘的法律依据，更是房产测绘的技术保障，也是房产测绘法定性的具体体现。 　　 由政府房产管理部门最终确认的房产测绘成果具有法律效力，是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据；是保障房地产占有者和使用者的合法权益、加强社会主义法制管理的重要依据。 　　 二、专业性 　　 房产测绘作为测绘学科的一个分支，是测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，它以房产调查为依据、测绘技术为手段，因此比一般测绘工作更具有鲜明的专业性。下面对房产测绘中容易产生房屋建筑面积差异的原因进行分析，希望能为房产测绘人员解决类似的问题提供借鉴。 　　（一）客观原因：实测数据和预测图纸不符 　　房屋预测主要是依据经审查机构审定的建筑工程施工图进行，数据采集、共有部位确认、分摊方法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。而在竣工验收后的实测中，所有数据采集都是经过现场勘测而来。在房屋建筑施工过程中，建筑设计可能会因各种原因发生变更，前期设计与工程竣工情况不一致是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。 　　对于预测时若涉及规划许可指标（如建筑面积、层数、外形尺寸、用途等）的变更，或者工程竣工后实测现状与规划报建的设计图纸不一致时，应让委托单位出具原设计单位的变更图纸或变更资料，并且其变更的设计资料应重新经过规划部门审核批准，方能作为有效资料使用。 　　 （二）主观原因：技术应用原因 　　 房产测绘具体操作过程可以分成：外业数据测量、内业数据处理、资料整理与归档三个阶段。 　　1.外业数据测量 　　 外业测量工