房地产投资项目财务分析模型构建与应用.doc

房地产投资项目财务分析模型构建与应用 　　摘要：房地产投资的主要特征是高风险和高收益并存，科学的决策和理性的判断可在一定程度上规避房地产投资风险。房地产投资分析中的财务分析在房地产投资活动中占据重要地位和作用。本文以某房地产投资项目为例，进行项目投资前期财务分析，对房地产投资项目财务分析模型进行构建、分析和检验。 　　关键词：房地产；投资项目；财务分析；可行性 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1007-7685（2014）06-0115-05 　　房地产投资财务分析主要是结合现行的政策和法律法规，分析项目直接的财务效应和费用等基本情况，考察其相关的财务状况，并据此分析和评价项目的可行性。 　　一、房地产投资财务分析的主要目的 　　对房地产项目进行财务分析的主要目的是估算投资该项目的盈利能力和债务清偿能力。盈利能力反映所投资项目可带来的效益，主要考察投资项目在上市后能否盈利、盈利能力大小及盈利能力能否满足相应的项目投资可行性的要求和预期的投资回报目标。项目的盈利能力可通过实际项目实现的利润、税金和销售利润率等指标来反映。清偿能力主要包括项目的投资清偿能力和债务清偿能力。投资清偿能力指收回项目实际投入的全部资金的能力，对理性的开发商而言，投资开发一个项目时总是要预期其能全额收回所投入的资金；债务清偿能力指对项目开发过程中借款和债务的偿还和清偿能力，房地产开发资金占用量较大，在开发过程中往往需筹集资金。因此，资金提供者会更加关注考察开发商投资开发项目的债务清偿能力和偿还所需期限。 　　二、房地产投资财务分析的基本内容 　　（一）财务数据的采集与估算 　　一般而言，财务数据的采集主要是以项目为出发点，结合对项目的市场、资源和技术条件等因素的分析，参照现行的政策法规，搜集、整理、分析进而测算相关的财务数据，同时编制相应的数据估算表格等。对房地产投资财务分析而言，主要是对项目预计的总投资额、筹措资金的方案、项目开发的成本及费用、项目预计的销售收入、项目预计的税金、项目预计的利润等财务数据的分析、估算及评估。 　　（二）财务基本报表的整理与审核 　　反映项目盈利能力、偿债能力等技术指标的计算基础是财务基本报表，报表的准确填列是后续分析的重要保证。在对项目的财务数据进行分析和估算后，填写资金来源预测表、成本及盈利测算表、资金流量表、资金投入回收曲线等。填列相应报表后，应对其进行审核，保证所填列的基本报表的格式符合相应规范及要求，所填列的数据结果准确，技术结果无误差。 　　（三）财务效益指标的计算与分析 　　项目的财务效益指标是反映盈利能力和偿债能力的指标。反映项目盈利能力的指标主要包括项目投资的成本利润率、销售利润率、税后利润、项目内部收益率等；反映项目偿债能力的指标主要包括项目的投资回收期、项目的借贷比率等。进行分析前要对相应的计算方法和计算结果进行审核，确保方法正确和结果无误差，否则须重新计算。 　　（四）项目的不确定性分析 　　在房地产投资财务分析过程中，对投资项目进行的评价所依据的数据多数是预测和估计，这种对未来状态的预测无法做到准确无误，对未来状态的变动也无法准确控制。因此，据以计算的评价指标也势必存在一定程度上的不确定性，而这些不确定性则可能会给房地产投资带来一定程度的风险。对项目的不确定性分析主要是盈亏平衡和敏感性分析，目的是对项目适应市场变化的能力进行分析。 　　（五）财务分析结论 　　针对计算得到的指标结果进行分析，继而从财务角度对相应项目的可行性作出结论。 　　三、房地产投资财务分析个案研究 　　（一）项目的基本情况 　　以某房地产投资项目为例。该项目的基本情况如下：占地面积：67 000平方米；容积率：2.0；建筑密度：17%；绿地率：≥40%；人均公共绿地面积：≥1.5平方米/人；规划用地性质：住宅兼容商业；建筑规模：13.4万平方米，公建面积不少于总建筑面积的15%。 　　（二）规划方案及主要技术指标 　　根据相应规划条件通知书、房地产开发项目建设条件通知书及对项目周边房地产市场情况的实际调研和分析，该公司计划在该地块兴建4栋11层和8栋18层的小高层，另配建部分2层商业用房。项目地下一层设地下车库，地上1～2层规划为商业用房，3层及以上为住宅。该项目主要经济技术指标（见表1）。 　　（三）项目开发节点 　　项目开发年限为33个月。销售期为21个月，当完成工程总量20%后开始分期办理预售，开展销售工作。 　　（四）项目预计收入 　　在该项目所处区域范围内，选取六个典型的房地产开发项目作为参照样本，对其销售情况、销售周期、销售价格进行综合分析，综合本项目的区位因素、个别因素等的影响，对售价进行修正，结果（见表2）。 　　（五）项目成本投入