宁波万达广场写字楼酒店式公寓项目策划方案计划-100页.pptVIP

关心问题10：停车位 停车位充裕与否是客户考量一个写字楼的主要指标之一 当前随着客户拥有自驾车越来越多，对于停车位的需求也越来越大， 特别写字楼客户完全超越了1：1的配置要求。多数客户在置业时 最多提到的也是停车位问题。 关心问题11：物业管理 服务是提升写字楼档次的有效途径 当一个写字楼在硬件上达到客户需求是，它的软件就成为在 竞争中取胜的主要因素。客户更关心在入驻后能享受到什么样 的服务，什么样的管理。 关心问题12：景观 景观是写字楼人性化的特征之一 当我们的客户需求在不断提升的时候，我们更应考虑带给客户 更多的健康与休闲的体验。我们的客户在事业上十分繁忙，因此 就更需要通过良好的景观来为他们舒缓压力，这是争取客户的法宝。 关心问题13：性价比 我们的客户最重视的依然是价格 以最合理的价格买到高品质的产品是我们客户永远的追求， 他们对于产品的性价比一直都很看重。 了解客户的切实所需，是项目营销成功的前提。 站在他们的角度来考虑产品的方向，才能真正打动他们。 小结： 第三部分：宁波现阶段写字楼产品分析 宁波写字楼的缺陷在哪里？ 1、拥挤的交通环境堵塞了车流，也堵塞了商机。 2、普通甚至丑陋的建筑立面造型极大影响入驻企业的形象。 3、过多的梁、柱严重降低了得房率，客户的空间在流失。 写字楼主要客户群体 以贸易、货运、船代、装饰、建材、进出口、信息、代理、金融、保险业为主的大、中型企业，中高端客户的总部基地。 从购买写字楼的客户职业来看： 外贸型约占50% 实业型约占20%， 其他约占30% 从购买写字楼的客户区域来看： 鄞州区客户约占30% 江东客户约占30% 海曙客户约占20％ 其他约占20% 另，购买客户中会有部分的投资者。鄞州中心区的发展前景相当看好，有部分人群会对此区域的写字楼购买进行投资，但所占比例不会太大。 项目目标客户群分析 办公楼目标客户 酒店式公寓目标客户 酒店式公寓主要客户群体 海内外常驻宁波机构的商务人员、管理人员、技术人员 经常往来宁波的国内及海外商务人员 单身贵族 投资者 宁波房地产市场在近两年有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，地理位置好、总价低易于转手的物业，酒店式商务公寓是投资者乐于购买的物业。据调研分析，好阳光酒店式公寓，其中有50％是被客户作为投资而买。 宁波的小企业和SOHO族 宁波的小企业数量众多，不少盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。 酒店式式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。 居家自住者 只有少数人会作为纯粹居家之用。 项目规划建议 总 则  产品的各个方面应对本项目的写字楼与商务公寓有一个较好的诠释。 产品的各个方面应对本项目总体城市建筑群落定位有很好的说明。 产品应在目前宁波写字楼与商务公寓产品的基础上做一定的提升。在配置、建材、配套、节能等方面有自己的独到之处。 由于本项目作为一个顶级写字楼与商务公寓来规划，各个产品类型在配套、建材等各个方面应有出彩的地方。 写字楼规划建议 办公部分应是本项目的主力产品类型。 应满足规划指标和建筑规范的要求。 项目的产品类型要有一定的亮点，能体现项目独特的个性，要能跳脱市场，并且风险又能控制在合理的范围。 在建筑设计时就必须将项目的特点表现出来。 针对客户不同的面积需求做不同的产品规划，使之能更好的满足客户的要求。 应考虑什么样的办公产品能创造更高的经济效益。 应考虑本项目应是地标建筑的特性。 写字楼配套建议 空调：办公部分考虑配备大型中央空调，考虑配备独立的新风系统。 外墙：采用墙体保温材料，按节能标准设计。 公共部位：大堂、梯厅等重点设计，豪华装修，结合绿化景观设计。 公共卫生间：采用五星级装修，采用卫生间环保系统，注重公共卫生间的装修及环保。 电梯：高速国际品牌进口电梯，电梯间高度、宽度需要特别加强，内设新风系统，如结构允许则设置宽电梯。 通讯: 楼宇内部“无盲区” ，宽带采用专用光缆通讯,中国电信、联通、网通全线接入。 景观设计：聘请专业的景观设计公司设计院落景观，使之既符合写字楼的需要，又能体现生态，乃至人文的概念。 灯光设计：聘请专业公司进行灯光设计。 写字楼配套建议 配套：按“泛会所”理念进行配套设置，配套方面可以有： 公共会议室 银行 空中花园（休息平台） 商务中心 休闲运动设施：乒乓球、羽毛球、小型高尔夫等 健身设施：健身房、跳操室等 商务休闲会所：咖啡厅、茶吧等，结合商铺进行定向招商 餐厅：结合商铺进行定向招商 智能化系统: 达到5A