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房地产企业会计信息价值相关性研究 　　摘要：房地产行业与其它行业相比，其经营特点、会计核算程序和方法等都具有 明显的差异性。从原会计准则在房地产行业的实施状况来看，存在着许多不完 善之处，从而导致企业会计信息与公司实际价值缺乏相关性。新会计准则的推 行，旨在提高会计信息的相关性，减少盈余管理，但仍需进一步完善。 　　关键词：房地产企业 会计信息 价值相关性 　　 　　▲▲一、原会计准则下房地产企业会计信息的相关性分析 　　 　　1、收入和部分成本确认的不确定性分析 　　会计准则允许企业在编制财务报告时，对某些会计事项的处理方法拥有自主选择权，所以企业管理者可以运用个人的判断和观点在会计准则允许的范围内调整帐面盈余。根据权责发生制原则和配比原则，由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用，应在相应的开发成本中加以归集和分配。然而，房地产开发企业配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，配套工程规划时常改变，预提的公共设施配套工程费用与实际发生数经常有很大出入，给企业留下一个很大的利润调整空间。 　　2、企业各期的盈余信息相关性差 　　会计盈余信息被认为是最重要的会计信息，也是使用者最为关心的信息。房地产开发企业从土地开发至确认收入短者一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益，由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，财务报表的盈余数据不能适当地反映企业的真实情况，而在项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入，该年度的收入实质是企业几年的经营成果。由此，房地产公司业绩波动频繁，当期盈利水平的高低并不能反映公司的相对价值，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。 　　3 、现金流量信息不全面不能提供决策有用的相关信息 　　目前房地产企业的现金流越来越受到投资者的重视，现金流量状况决定着企业未来的发展，甚至影响到企业的持续经营能力，房地产企业与项目管理的密切相关性决定了其现金流的周期性和不稳定性，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量相比，具有明显的差异性。项目开发过程中产生的经营活动现金流量集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。房地产企业开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出具有很大的异步性，无法客观地反映房地产开发企业现金流量的全貌，从而不能为投资者决策提供有用信息。 　　 　　▲▲二、 新企业会计准则对房地产企业会计信息的影响 　　 　　新企业会计准则于2007 年 1 月 1 日开始在上市公司施行，并逐步向非上市公司推行。绝大多数上市公司都会受到影响，而对房地产企业的影响尤为明显。 　　1、公允价值的引入提高会计信息的相关性 　　随着投资性房地产业务的日益频繁，同时为了规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，引入了公允价值计量模式。公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，该准则未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，才可采用公允价值模式。 　　2、借款费用准则提高会计信息的相关性 　　新准则将可予以资本化的资产范围扩大了，根据新准则规定“符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的构建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的存货、投资性房地产等。” 新准则将存货、投资性房地产等资产借款费用在符合资本化条件的情况下，也要予以资本化。可见，企业报表所反映的资产价值更为真实，财务费用、利润状况更能反映其实际经营成果，从而改善会计信息的相关性。 　　3、所得税会计准则改善了房地产企业会计信息的相关性 　　原会计准则下所得税会计核算中，企业对所得税核算会计方法选择的余地很大，它既可以选择应付税款法，也可以采用纳税影响会计法。新准则明确提出所得税会计核算必须采用债务法，要求企业将其根据应税暂时性差异计算的未来期间应交的所得税金额，确认为递延所得税负债。同时，要求企业将由于可抵扣时间性差异、前期转入的未抵扣亏损和前期转入的尚可抵减的税款抵扣等导致的可抵扣未来期间所得税金额，确认为递延所得税资产。房地产开发企业因其开发产品价值较高，一般采用预售和分期付款销售的办法，其销售收入的确认往往要在开发产品完工并交付使用后确认收入，造成收款与收入确认时点的不一致，新准则在所得税会计处理上调整了税收法规与会计准则上的不协调，从而改善会计报表的价值