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房地产经纪公司发展及建议探究 　　[摘要]2015年至今，苏州房价大幅度增长，房地产经纪公司竞争越发激烈。知己知彼，百战不殆。文章以“我爱我家”为例，通过研究苏州房地产经纪公司的发展影响因素，从本地房产经纪行业竞争状况出发，提出了房产经纪公司在发展中的一些建议。 　　[关键词]我爱我家；苏州；房地产经纪公司 　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.180 　　2015年至今，苏州房价一直处于上涨状态。各房地产经纪公司为了抢占市场份额，提高营业额，纷纷采取以人数压倒对手，试图分取更大份额蛋糕的方式。其中又以“我爱我家”、链家、搜房、信义为代表。以“我爱我家”为例，2016年，我爱我家工作重点是，增加营业额，营造“我爱我家”的品牌服务。2015年前我爱我家门店数量只有100家多一点，三个月时间增加到了250家左右。 　　1 影响苏州房地产经纪公司发展的因素 　　1.1 土拍价格对市场的影响 　　2015年至今苏州房价整体属于上涨状态，2016年3月更为疯狂。苏州园区一新盘从2015年6月至2016年3月，从1.5万元涨到3.1万元。近期，苏州土地市场迎来一次又一次的土拍“冲击波”，4月7、8日两天，苏州政府抛出13块土地，涉及各大热门在售板块。4月7日，开拍的6宗地块共吸金超过100亿元，姑苏区三宗地块楼面价格均突破25000元/平方米，浒墅关楼面价突破14000元/平方米，就连市民印象中的房价洼地科技城板块楼面价竟然也突破了19000元/平方米。2016年4月8日，开拍的是苏地2016-WG-5号地块、苏地2016-WG-6号地块、苏地2016-WG-7号地块、苏地2016-WG-8号地块、苏地2016-WG-9号地块、苏地2016-WG-10号地块、苏地2016-WG-11号地块，共计7块地。 　　位于吴中区吴中大道北侧的苏地2016-WG-5号地块首先开拍，短短10分钟，叫价就过百轮，最后，历时47分钟，首次进入苏州的鲁能集团以总价387105万元竞得5号地块，楼面价18272.5元/平方米，溢价率146.4%。苏地2016-WG-6号地块，经过35分钟，232轮竞价，6号地块成交，成交总价403894万元，成交楼面价24743元/平方米，溢价率248.5%，竞得房企为北京国瑞兴业房地产控股有限公司，随着这一轮土拍的落幕，其周围二手房一天内房源减少了5%左右，不少房东纷纷要求涨价。 　　综合4月7日、4月8日两日的土拍，13宗地块共计揽金250.69亿元。 　　1.2 调息降息对房价的影响 　　房价上涨并不是一时市场抽疯，首先回顾2015年年初至今的政府动态堪称限购以来最大幅度、最宽松的政策环境。目前无论在房贷利率还是首付比例，都一个主基调，下调下降，政策不断张开臂膀迎接购房者。2015年三次降准降息次数是有史以来最多的一次，贷款压力变小，房贷族又省钱了。 　　1.3 二孩政策对房价的影响 　　二孩政策促进购房需求，二孩政策放开后，根据苏州市的规定，不是家庭唯一住宅的，要想上学必须人均房屋面积达到18平方米才能够报名上学，也就是说，一家四口72平以下的房子，江苏省内有其他房产的，孩子根本无法报名上学，这就扩大了刚需的市场，学区房成为热点，上涨的幅度尤为明显。 　　1.4 首付降低对房价的影响 　　银行首付比例的降低。从原来的30%到20%，2016年2月中旬这个消息像炸弹一样投入了苏州房地产市场中，随后苏州的房屋成交量节节攀升。我爱我家很多区2月半个月不到时间业绩过百万元。 　　1.5 特大型城市发展规划对苏州房价的影响 　　苏州在2015年正式成为江苏仅有的两个特大型城市之一：2015年4月8日，“中国60强城市”发布，苏州为1.5线城市，8月11日，国务院批复，江苏有两个城市升格为“特大”，一个是省会南京，另一个就是苏州，城市吸引力空前膨胀。城市快速发展吸引的大量外来人口以及政府为了更好地发展大量引进的人才都在将苏州的房产市场从一个高峰推向另一个高峰。 　　1.6 其他原因对苏州房价的影响 　　当然房价的上涨原因并不只这些，例如苏州基础交通设施的建设，使得苏州与上海间的距离越来越近，受上海经济的影响也越来越大；再例如房产中介公司在中间的推波助澜；还有苏州女性占比较高，这背后丈母娘的力量也是不可忽略的；等等。 　　2 苏州房地产经纪公司的发展问题 　　2.1 招聘问题 　　房地产经纪公司的急剧增加真的有利于公司的长远发展？真的能做好对外服务吗？我爱我家的管理人才是不对外招聘的（后勤部门除外），而门店扩张建设需要的管理人才约等于门店数量的两倍，那么，要做到扩张我爱我家采取的方法是将业绩做得好的，直接调过去做管理。但是管理人员是要带领一个团队进行战斗