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房产税对房地产市场供需影响 　　[摘要]2011年个人房产税开始试点，上海属于一线高房价、高增长的城市，房产税实施“增量模式”。重庆则属于中等房价的内陆城市，房产税实施“存量模式”。在实证研究数据匮乏的情况下，本文从供需角度用指数来研究房地产市场的变化趋势，得出两点结论：房产税对房地产市场具有“维稳”的作用；与上海相比，重庆针对“存量房”的房产税方案对抑制供需有立竿见影的效果。这揭示了不同的房产税方案对房地产市场影响是有区别的，区别主要体现在供需双方调整的速度和幅度上。 　　[关键词]房产税；价格指数；平稳释放 　　[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1006―5024（2014）05―0172―04 　　一、问题的提出 　　2011年1月27日，上海和重庆分别印发了对个人住房征收房产税试点的暂行办法，拉开了个人住房征收房产税改革的序幕。2012年11月21日，财政部部长谢旭人指出：要深化房地产税制改革，构建合理完善的房地产税收制度，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。2013年3月底，国务院办公厅要求出台并实施不动产统一登记制度，这为房产税的推出提供了条件。2013年5月24日，发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出扩大个人住房房产税改革试点范围。党的十八届三中全会《决定》中提出加快房产税立法并适时推进改革。 　　自2011年房产税试点之后，两地关于房产税扩围的呼声和传闻就从未间断，争议也没有停止过。上海属于一线高房价、高增长的城市，房产税实施“增量模式”。重庆则属于中等房价的内陆城市，房产税实施“存量模式”。在房产税深化改革的背景下，对试点城市个案进行挖掘，研究沪渝两种房产税方案对房地产市场的影响，对房产税的扩围和财税体系改革具有重要意义。 　　国内房产税对房地产市场影响的研究多停留在房产税试点以前，房产税主要税源是商业用房，这与针对个人住房征收的房产税有较大区别。中国大陆直到2011年才进行房产税试点，实证研究数据匮乏。因此，本文尝试用指数来研究房地产市场的变化趋势，有利于试点城市的比较。 　　二、国内外文献综述 　　国外利用房地产税调控市场的措施主要有：一是以高额的税率抑制房地产市场的投机行为，如韩国采用重税的办法打击投机；美国对不动产保有环节征收高税；法国的购房者一方面要缴纳高额的地皮税，另一方面还要继续支付购房税（或空房税），这在客观上有效遏制了房地产投机行为。二是对低收入购房者给予税收方面的补贴或优惠，如法国政府规定各大城市必须建设一定数量的廉租房；德国政府投入巨额资金推行福利住房，很好地满足了低收入阶层的住房需求。三是推行差别性税收政策，国外大多数国家都规定对转让收益增值部分课税。 　　Beniamin et al（1993）分别检验了税收能否对住房价格产生影响，解释在短期供给不变、需求富有弹性情况下税收增加引起的价格效应。Kim and Suh（1993）对韩国房地产转让税的课税效果研究认为税收可以改变消费者的住宅置换行为。Barr（2005）认为，在城市住宅问题上，政策制定者很容易混淆目标和手段，出现过度居住消费与居住不足、补贴富人并存的困境。Wood（2006）采用微观模拟模型对澳大利亚房地产政策对住宅需求选择的影响进行研究，发现房地产税会影响房屋的相对价格、家庭实际收入并最终影响房价。 　　而国内学者对房产税通过供求关系影响房价角度进行理论和实证研究，得出三种观点：房产税推高房价、房产税对房价无影响和房产税降低房价。（1）夏商末（2011）认为房产税对房价的影响取决于其方案设计，在我国房产税更有可能推高房价，原因是Tiebout提出的居民“用脚投票”的假设在我国并不成立，居民总是从农村流向城市，从二、三线城市流向一线城市，而且土地是有限的，房地产市场存在垄断。（2）徐宁、吴福象（2012）对上海房产税对房价的收敛周期进行了仿真，结论是房产税的征收主要改变了房地产市场的收敛区间，对于稳定房地产市场价格的作用是微弱的，并不能有效平抑投机需求。（3）陈多长、踪家峰（2004）认为房产税会降低住宅资产的长期均衡价格，短期内提高房租、降低均衡住房供给量。骆永民等（2012）构建动态一般均衡模型，其研究结论显示：从长远角度看，房产税改革可以有效遏制房价的上涨，且能够平抑房价变动所引起的宏观经济冲击。白重恩（2013）认为上海房产税降低了房价，实际的房价比征税之前降低了15%；而重庆房产税推高了房价，实际房价比征税之前上涨了11%，其原因之一是上海和重庆房产税模式不同。 　　上述研究方法为后续的研究提供了启示。遗憾的是，国外文献对于房产税的讨论都回避了征税之初资本化的问题，不适合对存量房房产税的归宿分析。而重庆房产税方案