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房地产企业成本管理应注意几个重点问题探讨 　　[摘要]当前国内房地产市场竞争激烈，坚持成本策略是房地产企业持续健康经营、发展壮大的核心策略，但不同层次、处在不同发展阶段的房地产企业对成本管理有不同认识、不同的管理方式，其中不免存在对房地产企业成本在理解上和实际管理操作上的误区，理清误区、采取正确的管理控制措施对提高房地产企业竞争力有重要意义。 　　[关键词]房地产；成本管理 　　一、对房地产成本概念的基本认识 　　（一）房地产项目成本是一个项目建成过程土地、设计、报检、施工、财务费用、管理费用以及营销费用的总和。税不应看做是房地产项目的开发和销售成本，税是销售后发生的，和建成一个项目并把它销售出去没有直接关联。 　　（二）房地产成本是与收益相对应的和可控制的，如果一个费用没有相应的收益作为补偿，那只是损失或消耗，应看成是管理费用或者营业外的支出，不应作为成本核算。成本需要获得超额收益作为补偿，这样房地产企业的生产经营才得以持续循环并获得利润，成本对企业发展才具有意义。如果一个房地产企业文化开发了一个项目，花了大量资金，发生了费用，但如果房子销售不了，不能获得与费用持平或超额的收益，那么这样的费用对企业没有意义，不应看成成本。成本最重要的性质在于产生收益，因此对于成本管理，首要的是清晰成本管理的性质。成本管理不仅仅是为了省钱，根本的使获取最大化的收益，不能为了节约成本而节约成本，降低产品品质，损害了企业的产品品质和品牌形象。 　　二、房地产企业成本管理的特点 　　（一）成本发生的长周期性与动态性 　　一个房地产项目从确立意向地块、策划定位、设计报建、施工建设到销售完成，短则2-3年、长则5-6年，在成本构成要素中，受时间因素影响有：管理成本、工人工资、材料价格、财务费用和营销费用等，如管理费用会随着周期拉长而增加，工人工资和材料价格会随着时间变动而变动，管理费用和营销费用会随着周期拉长而增加。成本发生的长周期性与动态性，成本的预测和控制存在不确定性。成本控制需要对开发周期的有效控制和对各种要素价格变化的准确预估。 　　（二）除土地成本外，建安成本占整个项目开发成本的主要比重 　　以一个用地10亩、地价500万/亩、容积率4.0的项目为例，土地费用为5000万，建筑面积为26680平米，按市场平均建安造价1500元/平米算，建安造价约4000万。同时，设计费、报建费以及财务费用等多附属于建安造价，受建安造价影响大。因此，在整个房地产项目开发中，土地成本和建安成本所占权重最大，而土地成本在获取土地后为不变成本，建安成本又影响到以建安成本的一定比率取费的设计费用、报建费用，同时影响到主要用于建安的贷款的财务费用，因此影响整个开发成本所占权重最大的为建安成本。 　　（三）从主动控制的角度，设计阶段对建安成本影响最大 　　影响建安成本的因素有建筑设计、结构设计的因素，有工人工资变化、建筑材料变化的因素。而其中，工资和材料价格属于受整个劳动力市场及材料市场影响的因素，是房地产企业不可控因素。房地产企业可控制的是设计阶段。建筑设计的合理性、简单性，地质勘查的准确性、结构设计的用料控制水平其实对建安成本的控制起决定性作用。 　　（四）土地费用的时间机会成本和财务成本容易被忽视 　　资金是有时间价值和机会成本的。开发商支出的土地资金有时间机会成本，即假设该笔资金未用于购买土地，存入银行会产生利息收益，而投入土地后，项目建成销售收获的资金同样会有利息收入，收获资金收入晚一天，即会损失一天的利息收益。 　　另外，房地产项目开发需要贷款为施工建设筹集大量资金，以贷款1亿资金、年利率10%为例计算，每天的利息接近3万元，项目周期拖长1天，财务成本增加3万元，拖长1个月，财务费用即增加近100万元。 　　三、对有效提高房地产企业成本管理水平的几点思考 　　（一）成本管理以平衡利润最大化和保持品质为最终目的，不等于纯粹的省钱 　　要准确、合理的分清哪些费用开支是能产产生价值的成本，哪些费用开支是对产生价值无用的无效损耗。对属于成本的要合理控制，要正视其产生的必然性和合理性，合理控制，使利润最大化。对无效损耗，要坚决消除。 　　（二）成本控制的重心要向项目决策和设计阶段前移 　　成本管理关键在事前控制，以及对项目的准确把握，这就要求成本管理工作的重心前移。哪些重心在成本管理中是在前面的呢？从房地产开发的流程看，先后的次序为土地、设计、施工与物业管理；从发生具体的工作环节看，有招标、结算等的工作，成本管理工作的重心一定要往前移。因为房地产开发环境有严范的联系，前面的环节对后面的环节影响非常大，取得土地是第一环节，对后面所有环节起到很大的作用。 　　取得土地是至关重要的，土地确定了在什么基础上开发房子、建造什么样的产品类