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房地产企业施行全面预算管理中存在问题及应对措施 　　【摘 要】房地产作为我国国民经济的支柱产业，房地产企业的良好发展对于促进国民经济有着举足轻重的作用。之前20多年我国房地产行业处在野蛮式“黄金时代”增长，房地产发展基础较弱，城镇化建设从零到大规模发展，加上政府政策的扶持，很快使房地产的经济产业得到完善，开发商通过开发、建设、销售等方面的粗犷经营，获取了众多利润。但近几年，房地产行业逐渐回归理性，进入到“白银时代”。政府出台一系列趋严趋紧政策，对房地产行业从政策导向到金融调控各方面都涉及，行业竞争日趋激烈，据不完全统计进入房地产行业约有9万家，整体呈现出国有企业、民营企业、外资企业等多种形式并举的多元化形势。本文通过房地产企业为实现长期的稳定发展，具体应用全面预算管理实践现状，切实分析其全面预算制定、执行、控制等方面存在的问题；通过结合房地产企业自身的经营特点，提出在全面预算事前、事中、事后管理过程中解决此类问题的相应措施。最后，总结展望房地产企业调整自我，迎接挑战，与时俱进。 　　【关键词】房地产企业；全面预算管理；问题；相应措施 　　房地产行业具有高投入、高产出、低收益、高风险的特点，也是国家重点关注的对象。一旦涉及到民生中缺此不可的“住”，从政府、社会、企业到普通百姓都为此角力博弈，从中获益。房地产企业为谋取自身长足发展，实现战略目标，在政策导向、社会需求、百姓企盼中如何规避风险、控制风险、承受风险，需要进行全面预算管理，在整体的财务管控中发现问题，提出解决措施，让企业的投入与成本、效益与品牌口碑达成良性平衡，最终提升企业的综合竞争力。 　　一、房地产企业进行全面预算的背景以及重要意义 　　1.房地产企业全面预算的背景 　　在我国，房地产行业正处于“白银时代”，告别了十几年野蛮式“黄金时代”增长，逐渐回归理性。从国家开始强调“房子是用来住的，不是用来炒的。”相关严紧政策相继出台，限购、限贷、限价到限商、限售，目的是让房地产行业回归理性区间，让房地产企业更重视自身的锻造，加强企业整体竞争力，尤其若做好全面预算方面管控，能在大政策紧缩环境中生存发展，也符合国家让房地产行业健康有序良性发展的意愿。 　　在房地产行业，尤其上游土地供给日趋紧张，尤其大城市如北京、上海、广州、深圳以及二级省会城市土地价格日益高企，如北京楼面价都比当期售价高的现象司空见惯。如2017年上半年国家新经济特区落户雄安，导致周边地区土地价格迅速攀升，最后政府不得不出手调控。在高资金压力下，开发项目周期又长，房地产企业必须做好预算管理，实时把控产出比。在开发建设阶段的投入不比拿地支出少。尤其在建安成本，若由甲方供给原材料，像水泥、砂石。目前国家城镇化及一带一路基础设施建设，基建原料水泥平均采购价为376元/吨（含运费），而去年同期均价297元/吨（含运费），同比增加79元/吨；？矿粉价格平均采购价为289元/吨，而去年同期平均采购价格为190元/吨，同比增加99元/吨，原材料价格的上涨会导致开发成本上升，为应对开发成本从全面预算管理角度如何把控造价也是房地产企业重点关注的事宜。 　　销售是房地产企业重中之重，在“限购、限贷、限价”等政策下，如何实现销售回款是企业面临的紧要问题。大型房地产企业以规模化，品牌化，高周转实现销售千亿元、万亿元目标。而中小型房地产企业如何在行业巨无霸面前突围，销售实现目标，提升自身整体经济效益；运用全面预算管理是中小企业必要的措施，在预算中把控销售重要节点以实现既定目标。 　　在税务方面，2016年国家进行“营改增”重大税务变革，取消了房地产等行业的营业税，全面采取增值税。在此背景下，房地产企业应对税种、税率的变化，如何自身采取相应措施，整体筹划税收面临不少问题。主税种由营业税（税率5%）变为增值税（税率11%），税率上升，但增值税有销项与进项之分，销售回款产生的增值税可以相应抵扣土地成本、开发成本带来的发票进项金额。同时在此税务变革期间，旧项目在过渡期按税收相关政策可以采用增值税简易征收（5%，无抵扣）；房地产企业在销售预售款中须按月或按季预缴纳增值税、土地增值税、企业所得税；这些税收变化条款促使房地产企业可以在全面预算管理体系纳入其中，统筹规划以保证合理的税费支出。 　　2.房地产企业进行全面预算管理的重要意义 　　施行全面预算管理是企业战略规划的一种正式、量化的表述形式。房地产企业全面预算管理的重要意义体现在如下3个方面： 　　（1）有利于企业集约化管理。房地产企业在目前市场中，政策导向比重很大，一有风吹草动，尤其严控环境下，市场波动极大，企业在土地储备，开发建设节奏，金融杠杆的利用等，都需要全面预算，集中规划，统一管理的支持。在一线城市土地供应日趋紧张，从而需要在二三四线城市中掘金，在有些地区地方政