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房地产企业竞速布局长租公寓挑战与对策 　　摘要：随着中央对房地产市场提出“房住不炒”定位，加之中国约2.4亿的流动人口、近2亿的单身人口蕴藏着巨大潜能，房屋租赁市场迎来了黄金发展时期。其中，作为租房市场重要的细分行业，长租公寓通过对传统租房进行供给侧升级，为年轻租客提供标准化的高质量住宿及服务。长租公寓市场目前仍处于初始阶段，趋势成型的竞争还未开始，蕴藏着许多机会。 　　关键词：长租公寓；布局；挑战；应对 　　中图分类号：F293 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2018）03-0013-19 收稿日期：2018-01-13 　　1房企布局长租市场面临巨大挑战 　　当前，全国排名前30的房地产企业已有1/3进入了长租公寓市场，然而它们的盈利情况普遍不乐观：最早进入市场的万科泊寓，至今尚未实现盈利；龙湖则对外公开表示3年内不考虑盈利。 　　根本原因，在于当前房企旗下的长租公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模式。根据披露信息，旭辉领寓当前租金回报率在4%-5%，万科泊寓仅有2%-3%，租金收入是主要盈利点，其他增值服务尚未能匹配，很多一线城市的回报率相较重点二线城市更不乐观。 　　除了较低的投资回报率外，重资产运营模式还面临着回报周期长、融资渠道少、流动性风险突出、租金涨幅动力缺乏、税收优惠力度小等问题。对于习惯了在新房市场赚快钱的房地产企业而言，无法快速收回资金，将大大限制其在长租公寓市场上的扩张步伐。 　　受限于商业模式和运营模式，当前房地产企业旗下长租公寓在项目寻源、运营管理、资产证券化退出三个环节面临着严峻的挑战。 　　1.1项目寻源环节 　　房企旗下的公寓，主要是自持的闲置房源升级，或通过收购/租赁等方式拿来改造而成。 　　其中，自持的闲置房源大多偏离市中心地段，无法满足租客日常工作出行的需求：包括龙湖、朗诗、金地等主流企业，在一二?城市开发的长租公寓，距离城市中心地段基本都在30分钟车程以上。考虑到租金定价与距离之间的正相关性，较远距离的房源将会积蓄潜在租赁库存问题。 　　在拿房方面，获取中心地段的集中式房源极其困难，房企只能通过整租偏远地区的工业用地、废弃厂房等非住宅用房进行升级改造。而中介机构地推门店几乎铺遍城市各个街道，在房源获取上占据了巨大优势。链家目前在全国拥有约8000家门店，超13万经纪人团队，覆盖28个城市；我爱我家在全国拥有2000多家门店和5万多名经纪人团队，共覆盖15个城市。密集的门店、庞大的地推团队，让中介机构能有效获取市场上的一手业主信息，从而占据核心地段的优质房源。 　　此外，房地产企业在中心地段拿房，还面临着共享办公、医疗机构、文娱产业等其他行业企业的竞争。在拿房成本哄抬的环境下，房地产企业即使拥有雄厚的资金优势也需要承受高成本运作的压力。 　　1.2运营管理环节 　　绝大多数房企都制定了短期内快速扩张的目标：万科计划在2018年达到45万间、旭辉计划5年内达到20万间、佳兆业计划3年内达到10万间。如果目标实现，大规模的公寓管理问题将无可避免。 　　公寓管理包括销售看房、合同签约、物业服务、租金收取、日常保洁、期末收房等一系列工作，而这也将直接影响到租客的居住体验。 　　一方面，房地产企业自身的运营团队较小，且多以原地产业务人员为主，缺乏相关管理经验。在重资产运营模式下，房地产企业很难像中介机构、酒店等市场参与者聚焦于运营管理层面。另一方面，公寓扩张到一定规模后，固定成本将会分摊稀释，而可变成本有可能上升，进而会降低企业利润率。 　　因此，解决规模化的运营管理问题，将是房地产企业在未来需要面临的一项严峻挑战。 　　1.3资产证券化退出环节 　　房地产企业能否继续在重资产运营模式下实现规模化经营、又形成资本从投入到退出的闭环的关键因素，在于如何盘活存量资产，将未来稳定可期的现金流兑现。将产品资产证券化（包括REITs）正是解决上述问题、破局重资产运营的最佳方案。 　　然而，国内资产证券化起步较晚，从2012年试点至今依然不成熟，相关政策落地低于预期，在物业业权、募集范围、收益来源及分配方式等方面仍需完善。例如， 部分国内房产项目在竣工很长时间后都未获得房地产证，无法及时满足REITs要求； 此外，资产证券化还面临着多重征税、多头监管、法律和会计制度不支持等限制。因此，上述差异将会是未来资产证券化成功退出亟待解决的难题。 　　乐观的是，2017年国内已出现5款与长租公寓相关的类REITs产品，整体可归为两类： 权益型和抵押性。二者的核心区别在于风险承担和增值收益主体的不同：权益型REITs更能分散风险，但要分出部分增值收益，以保利租赁REITs和新派公寓类REITs为典例；抵押型REITs则需通过抵押物业资产获得资金，到期偿