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房地产企业规模经济效应分析 　　[摘要] 文章采用56家房地产上市公司2007年股票市场的数据，定量的分析了房地产业的规模经济效应，并应用数据包络分析法对我国房地产企业的规模经济效应进行评估。结果显示，我国房地产企业存在规模不经济现象。 　　[关键词] 规模经济；房地产企业；数据包络分析（DEA） 　　[中图分类号] F270.3[文献标识码] A[文章编号]1002-736X（2009）03-0165-03 　　 　　On the Effects of Scale Economy in Real Estate 　　Zhou Yi, Chen Yanli 　　(School of Business Administration, Southwest University of Finance and Economics, Chengdu, Sichuan 610074） 　　 　　Abstract: Based on the stock market data of 56 real estate enterprises in 2007, this paper quantitatively analyzed the economies of scale in real estate; and then made assessment on real estate enterprises by Data Envelopment Analysis. The results show that real estate enterprises in China are in big scale but their economic revenue is low. 　　Key words: scale economy; real estate enterprises; Data Envelopment Analysis (DEA) 　　 　　一、问题的提出 　　 　　房地产业的在我国的经济发展中占有举足轻重的地位。我国房地产企业普遍存在着投资随机且不稳定、受国家宏观调控影响较大等特点，不利于房地产产业的持续发展。面对国家新一轮的宏观调控政策的重创，房地产业销售的迅速萎缩，加之美国次级贷的爆发，引发了对中国房地产业如何在经济迅速发展的今天保持其生命力的思考。房地产企业如何利用规模经济效应，尽量减少国家宏观调控及市场的变化对企业的冲击，是关乎我国经济发展的重要问题。在此通过对我国上市的56家房地产业规模效应的分析，探索适合我国房地产可持续发展的最优规模。 　　 　　二、文献回顾 　　 　　规模经济及其效率的探讨多集中在工业企业、金融业、医疗业以及教育业，对房地产业规模经济的探讨比较少。国外对房地产规模经济的研究主要集中在三方面。 　　第一方面对房地产信托规模经济的研究。如Brent W. Ambrose Michael J. Highfield Peter D. Linneman通过对1990年2月至2001年11月，美国纽约证券市场的纳斯达克187笔交易的数据应用回归分析后得出小的REIT企业在扩大规模时获得较多收益，大的企业则在规模经济中获得了较多的成本收益。 　　第二方面对房地产企业的影响。如Youngha Cho应用柯布道格拉斯函数或者成超对数成本函数模型，探讨了多元结构对韩国建筑企业的影响，通过对韩国201家建筑公司1993―1995年3年的数据分析结果显示，中等规模的企业由于降低了单位成本而在规模经济中受益最多，大企业则显示规模收益不变，不过可以通过多元化来提高企业效率。 　　第三方面房地产企业与其他行业的联合规模经济。如Danielle Lewis James R. Webb的研究显示银行与房地产企业的系统效应可以产生规模经济。并估计了在成本互补的情况下，房地产企业与银行的成本协同作用。文中应用了模拟贝叶斯随机的前沿面成本分析了事前假设的每种可能的情况下银行能够获得的银行的数据样本，结果显示将银行与房地产企业联合起来可以使银行获的经济规模效益，并对二者产生成本的协同效应。 　　国内对房地产企业规模经济的研究很少，并多集中在定性的分析房地产产业是否具有规模经济，以及如何实现规模经上。对房地产企业的定量分析包括徐圣军，苗维亚，梁龙通过企业个数和房地产投资总额占国民生产总值的比率的探讨，得出我国房地产产业的规模化程度低于其他国家的相关产业，但处于上升期的结论。黄笑丹运用DEA分析了万科、保利地产、北辰实业、名流置业、苏宁环球五家企业，并应用总体数据对房地产业、建筑业、运输业进行了经济性评价。在此将采取DEA方法，对我国房地产上市企业中的56家企业进行规模经济分析，论证我国目前房地产企业