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房地产企业新型融资财税简析 　　一、近几年出现的几种新型融资途径的财税处理 　　1、对于混合性投资的财税处理： 　　（1）在投资阶段： 　　对于符合国家税务总局公告2013年第41号的混合性投资，按下列规定进行企业所得税处理： 　　对于被投资企业而言：在支付利息时被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出。对于企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的利息支出，按照《企业所得税法实施条例》第三十七条准予扣除；对企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并按规定予以扣除。 　　对于被投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额； 　　（2）在赎回阶段： 　　对于被投资企业和投资企业在赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。 　　例如： 2014年9月，A房地产开发公司拟在某地块开发一个总投资10亿元的项目，公司账面仅有存款3亿元。为此，A房地产开发公司决定，首先用3亿元资金设立子公司B公司，然后，由B公司和信托公司共同制定信托方案：信托公司向投资者募集7亿元的资金，通过“股权+债权”模式，以增资扩股的方式投入B公司。信托方案规定，（1）该笔信托投资B公司每年需定期支付保底利息，年利率为6%；（2）3年后，B公司用8亿元的资金将信托公司的7亿元股权溢价回购，B公司作减资处理；（3）信托公司对B公司净资产不具有所有权；（4）信托公司不具有选举权和被选举权，不参加董事会；（5）信托公司不参与B公司的日常生产经营活动。 　　B公司的会计处理： 　　（1）A公司投资30 000万元注册B公司 　　借：银行存款 30 000万 　　贷：实收资本――A公司 　　30 000万 　　（2）信托公司向投资者募集7亿元的资金，以增资扩股的方式投入B公司 　　借：银行存款 70 000万 　　贷：实收资本――信托公司 　　70 000万 　　在收到信托公司募集的资金时，根据实际重于形式原则，B公司不要修改公司章程，不改变工商登记和税务登记。 　　（3）第一年年末支付利息，凭计息凭证应予资本化 　　借：开发成本―― 借款费用 　　4 200万 　　贷：银行存款 4 200万 　　（4）第二、三年年末支付利息，同样应予资本化 　　借：开发成本―― 借款费用 　　4 200万 　　贷：银行存款 4 200万 　　（5）三年后，B公司用80 000万元回购股权 　　借：实收资本――信托公司 　　70 000万 　　营业外支出――债务重组损失 　　10 000万 　　贷：银行存款 80 000万 　　B公司溢价回购股权，其中溢价部分做债务重组损失处理，在计算企业所得税时，允许扣除。 　　信托公司的会计处理： 　　（1）对B公司投资时 　　借：长期股权投资――B公司 　　70 000万 　　贷：银行存款 70 000万 　　（2）收到利息 　　借：银行存款 4 200万 　　贷：利息收入 4 200万 　　（3）收回股本 　　借：银行存款 80 000万 　　贷：长期股权投资――B公司 　　70 000万 　　营业外收入――债务重组利得 　　10 000万 　　从此案中可以看出混合性投资充分体现了国家融资政策的多元化。混合性投资的优点； 融资利率低；融资额度大；融资利息可以计入项目成本。 　　2、房企筹资方法之二―― 吸收其他企事业单位、个人合作开发 　　对于吸收其他企事业单位、个人合作开发后，进行分配有两种形式：对完工产品进行分配或者对项目净利进行分配。 　　（1）对完工产品进行分配的时点不同，由此产生的税收不同。如果在开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额“视同销售收入”进行相关的税务处理。 　　例2、2011年1月，南欣房地产公司在开发北苑小区的过程中，因为资金不足，吸收广德公司投资入股，广德公司投入资金7000万元，双方约定，房产建成，南欣分给广德房产30000平方米。2014年12月，北苑小区开发完成，广德公司按协议分得30000平方米，该小区计税成本已经计算完成，每?O计税成本2150元，市场售价3000元/ ?O 。则按合同价做收入交税，因为在广德公司没有收利息。 　　南欣公司收到投资款： 　　借：银行存款 7000万 　　贷：其他应付