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房地产管理体制法律思考 　　【摘要】： 作为经济体制改革的组成部分之一，中国的房地产管理体制改革也经历了一个不断变革的过程，传统的房地产管理体制已经被打破，但还没有建立起一个与市场经济相协调的、以法律为基本准则的房地产管理体制，文章总结了目前我国房地产市场中常见的问题以及房地产法律发展的一些新动态，指出完善我国房地产法律体系的重要意义以及几点完善方法。 　　【关键词】：房地产管理体制; 房地产法律体系; 改革; 完善 　　中图分类号：D9 文献标识码：A 文章编号：1002-6908(2008)0810091-02 　　 　　一、完善房地产管理体制的必要性 　　 　　房地产业已成为拉动国民经济增长的重要支柱。有关资料表明，目前房地产业对全国GDP增长的贡献率约为30％。房地产的运行涉及到包括房地产开发、交易、市场、消费等在内的许多领域。房地产管理体制就是为保障房地产经济的顺利运行而由政府采取的一系列法律、行政等措施与手段。在依法治国的大背景下，无论是政府对房地产活动的微观管制还是对房地产经济活动的宏观调控与结构性调整，都应该实现法制化。 　　 　　二、目前我国房地产市场中的常见问题 　　 　　(一) 虚假广告宣传 　　目前，90%以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，商品房经营者在广告宣传中常利用种种诱人的条件吸引消费者，承诺的地理位置、房屋质量、装修标准、交房日期、物业管理等内容与交付房屋的实际情况不一致，发布不真实的信息，误导消费者。 　　(二) 定金陷阱 　　商品房买卖中定金的设定方式主要有两种：一种是立约定金，即在订立商品房买卖合同之前交付定金；另一种是履约定金，即在双方订立了正式的商品房买卖合同后，再交付一定定金。当事人做出定金约定时，应当明确约定将来商品房买卖合同的主要内容。否则定金无法发生法律效力。当事人最好在交付定金时明确规定合同的主要内容，如房号、价格、面积、交付方式和时间、使用的商品房买卖合同文本等。在实践中，商品房开发商往往在收取定金时故意不写明合同的主要内容，将来签订商品房买卖合同时，又单方面增加购房者不愿意接受的条款，然后以购房者拒绝订立合同为由，没收定金。 　　(三) 房屋产权证书无保障 　　有的开发商在没有取得《国有土地使用证》、《建设工程规划证可证》和《商品房预售许可证》的情况下，违章建筑并非法出售商品房；有的经营者在集体土地上开发建造商品房，购房者根本领不到产权证书，所购房屋只能自己居住，出租、出售受到限制；更有甚者，经营者将已设定抵押担保的房屋出售，消费者购买后被法院强制执行。 　　(四) 楼房面积缩水 　　商品房预售合同中一般均有实际交付面积与预售约定面积不一致时的处理条款，其中最常用的处理方式是按实结算，即约定按实测面积与约定面积间差，双方按价款多退少补的方式解决。这种处理方式看似公平，但却极易使消费者掉入不法房地产商所设的面积陷阱不法房地产商利用消费者缺乏房屋面积计算知识而在“共用面积分摊”上大做文章。或故意小房大卖，或有意提高设备层的层高而将本不应分摊的设备层摊人共用面积，或将本应当免费提供的物业管理用房的面积摊人共用面积。 　　(五) 楼房质量问题 　　一些房屋质量低劣，影响使用。主要问题有：墙体、楼板、过梁、墙角裂缝；屋顶漏水；门窗变形，到处裂缝，铝合金门窗开启困难，地砖断裂，上下水道堵塞，等等。另外，许多商品房室内外配套设施不到位，生活不方便。例如，路面凹凸不平，无车棚，无路灯，无煤气，无电梯，楼道声光控灯开关失效等等。 　　(六) 合同中不公平的免责条款 　　商品房买卖合同一般是格式合同，但允许当事人添加条款或对已有条款进行修改。开发商往往利用购房者对建筑和法律知识的的欠缺，在合同中添加免除或减小自己责任的条款，如免除延期交房的责任、扩大不可抗力的范围、缩短房屋的保修期等等。 　　 　　三、我国房地产法律发展的新动态 　　 　　近两年国家先后出台了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)、《物业管理条例》、以及《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》(CEPA)。这些文件对房地产业的发展势必产生深远的影响。 　　(一) 最高人民法院司法解释――喜忧并存 　　开发商对《解释》的出台是忧大于喜，消费者则认为找到了“护身符”。总的来讲，《解释》出台是喜忧并存。一方面，《解释》规范了房地产市场并且引导房地产企业建立诚信机制。利于维护消费者的利益和奉公守法的开发商的利益，利于杜绝“一房两售”、假按揭、虚假广告、任意涂改购房合同以及延期交楼等现象，这是可喜的现象。另一方面，某些条款却过于偏向消费者，使开发商同消费