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探析房地产项目工程管理存在主要问题及应对措施 　　【摘要】面对新形势，房地产开发企业如何搞好工程管理，是企业生存的根本，是提升核心竞争力的关键。文章从目前房地产项目工程管理中存在的主要问题入手，分析了房地产项目工程管理的主要问题，提出了提高房地产项目工程管理水平的应对措施。 　　【关键词】房地产项目；工程管理；存在问题；应对措施 　　1 工程管理概括 　　工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本。只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义。由此可见，我国的房地产开发企业必须要提高对工程管理工作的认识，更新房地产开发理念，以此促进企业的健康、持续发展。 　　2 现阶段房地产项目工程管理新出现的问题 　　2.1 项目管理日益复杂 　　国家经济的不断发展，管理环境变化越来越大对房地产企业而言，可变因素逐步增多，这就使项目工程管理的预见性和可见性差，众多建设项目的技术要求也越来越严格。为适应环境的变化以及工程项目的要求。需要房地产企业不断地运用科技手段提升企业自身的核心竞争力。 　　2.2 管理多方合作 　　房地产企业不同其他企业，主要依靠劳动力的投入形成，附加值较低，人员流动大，房地产企业往往只雇佣项目管理人员和少部分技术工人，大多数的员工并没有固定的工作单位和工作地点，造成培训困难，作业水平参差不齐。并且，一个工程项目还涉及到业主方、分包方、材料供应商等各个方面，而分包专业分工较细，项目工程管理难度大。管理上相对粗放，需要多方配合、紧密合作，才能较好地完成整个施工项目。 　　2.3 委托监理问题 　　房地产开发基本上多用于业主方项目管理与委托监理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。并且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱，建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。 　　2.4 对工程验收及备案管理不到位 　　对于开发企业而言。工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收也是能越早办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。如果实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。 　　3 房地产项目工程管理存在的主要问题 　　成本、质量、进度和安全做好这四大关键任务，使其贯穿于工程管理的全过程。运作一个成功的房地产建设项目就显得顺理成章、得心应手了。 　　3.1 成本问题 　　房地产开发总的来说也属于商业行为，资金投入间接性升值的一个过程。因此，成本控制无疑成为建设工程管理的首要目标。因为房屋的成本直接决定着业主的购买力，成本高了，房屋的售价也会高。这样，大部分房屋由于售价太高就会囤积起来。卖不出去，开发商也会收不回成本，导致两败俱伤的局面。 　　3.2 质量问题 　　施工质量控制发挥着这工程管理工作的重点，是确立房地产品牌形象的保证。质量不好，业主也不会购买。房屋的销售情况就不会好。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。 　　3.3 进度问题 　　如何做到项目实施的全过程，这就要把房地产进度控制贯穿于项目的实施阶段。对项目的各个方面都要进行进度控制。房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。进度太慢，施工时间会延长，工程的综合成本会增加。最后的结果就是房屋售价的提高，这也会影响到业主对房屋的购买情况。为此，要督促施工企业结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。 　　3.4安全问题 　　没有安全生产，就没有生产力，也就没有效益。安全管理是房地产企业工程管理的一个重要组成部分，在以人为本，尊重人的生命的现代管理理念中尤其突出，也是提高房地产企业综合效益必需的。 　　4 提高房地产项目工程管理的应对措施 　　4.1 熟悉合同内容 　　熟悉施工合同中的承包范围、工期、合同价及其调整的条件和方式、材料供应情况、工程款拨付、结算方式和违约处理等。熟悉合同内容后，就能做到心中有数，工作开展时才会有理、有节、有据。加混