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探析我国房地产企业房屋销售收入确认条件 　　摘要　前段时间，网络上有人突然讨论起房地产企业收入确认标准，对万科的收入政策争议较大，一种认为万科的收入确认政策问题不大，一种认为因为万科收入确认政策中未包含“交付”这一要素，其不符合收入准则中所确定的原则。本文并未打算对万科确认政策是否符合准则，仅探讨一下“交付”也就是俗称“入伙”是否应成为房地产收入确认之必要条件。 　　关键词　房地产　房屋销售收入　确认条件 　　 　　一、我国房地产收入确认原则的演进 　　 　　我国于1992年发布并于1993年7月1日实施的《房地产开发企业会计制度》，该制度规定“转让销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票账单提交买主时，作为销售的实现”。1994年，财政部在《关于股份制试点企业房地产营业收入实现问题的复函》((94)财会二字第02号)中明确经营房地产的股份制试点企业，应按上述规定确认收入，完成百分比法和完成合同法是对长期工程合同所采用的两种会计处理方法，不适用房地产开发企业房地产营业收入的确认。这说明当时业界对房地产业务的属性还存在认识上的误区。 　　1998年1月1日实行的《股份公司会计制度》规定，应按商品销售收入确认的原则和方法确认相关的房地产业务的营业收入，在满足下列条件的情况下，也可采用完工百分比法确认房地产开发业务的营业收入：(1)有建造合同，并且合同是不可取消的；(2)买方累计付款超过销售价格的一定比例(一般为50％)；(3)其余应收款项能够收回；(4)开发项目的完成程度能够可靠确定。这种可以应用完工百分比的业务一般理解只适用于定向开发，虽然不是一般意义上的建筑施工业务，但其业务的特点更符合建造合同，因而可以适用完工百分比法。 　　1999年1月1日实施的《企业会计准则――收入》，在指南中规定“房地产销售指房地产商自行开发房地产，并在市场上进行销售。房地产销售类似与一般的商品销售，应按商品销售收入的确认原则确认收入。如果房地产经营商事先与买方签订了合同，按合同要求开发房地产的，相关收入确认应按《企业会计准则――建造合同》的规定来处理”。 　　2001年实施的《企业会计制度》对房地产销售收入的确认原则与《企业会计准则――收入》基本一致。 　　2007年1月1日实施的《企业会计准则第14号――收入》没有特别明确提及房地产销售业务。 　　国际会计准则对不动产的销售，有所论及，收人通常在法定所有权转移给买方时予以确认。但是在某些司法管辖权范围内，在法定所有权转移之前，财产上的衡平法权益可能已赋予买方，因此，所有权上的风险和在那时就已转移。在这种情况下，如果买方不需要再有进一步的实质性行动以完成合同，确认收入可能是恰当的。 　　2009年2月27日，台湾财团法人会计研究发展基金会发布解释函令，销售不动产之收入认列通常系以法定权利是否转移作为判断依据，惟若法定权利转移前，不动产所产生之利益已归买方所有不动产所有权之风险及报酬已经移转且卖方于此买卖合约下无须再提供进一步实质性行动时，则可认列收入。 　　我国《企业会计准则第14号――收入》第四条销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入企业；(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。上述原则与国际会计准则和香港台湾的相关准则并无差异。我们需要根据上述原则的精神结合各地房地产销售业务的特点，确定房地产销售的收入确认的具体标准。 　　 　　二、房地产销售的法律分析 　　 　　房地产显然也是一种商品，但显然不是一般的商品，在法律上属于不动产。不动产与动产在法律属性上的核心差异表现在：不动产物权经依法登记才发生效力，动产物权自交付时发生效力。《物权法》第九条，“不动产物权的设立变更转让消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定除外”，第二十三条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定除外”。 　　在销售房地产的一般流程中，与会计确认相关的环节有如下几个：签署合同――付款或者办理按揭手续――房产竣工验收――办理入伙――办理产权登记，如果是现售的话，签署合同可能在房产竣工验收之后，当然付款也可能约定在竣工验收或者入伙之后。在上述几个环节中，只有办理完产权登记和付清款项，买卖双方的义务才告完成，一个完整交易才宣告结束。 　　根据深圳市房地产买卖合同范本条款的约定，如果买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。卖方通