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浅析房地产企业机电工程技术管理 　　【摘要】工程技术管理是房地产开发企业经营过程中一个必不可少的环节，始终贯穿于工程开发过程中。随着房地产市场竞争日趋激烈，业主对房地产品牌、质量、技术含量要求都提到了一个新的高度，而技术管理工作直接参与到工程的计划、组织、指挥、控制和协调管理中，做好工程技术管理是保证工程顺利进行的重要一环，更是满足业主以上要求的基础。机电工程是房地产工程项目的重要组成部分，尤其是随着新型建筑的涌现，与之相配套的机电工程的作用和地位也越发重要。现笔者就结合自身多年工作经验对房地产企业机电工程技术管理相关问题进行总结，以期为同行提供参考。 　　【关键词】房地产企业；机电工程；工程技术管理 　　随着城市化进程的加快和建筑智能化的迅速发展，作为房地产项目重要组成部分的机电工程的地位和作用越发凸显，其质量好坏不仅直接影响建筑物整体设备的安全运行，还关系到该建筑经济效益和社会效益的实现，因而面临日趋激烈的市场竞争，房地产企业有必要加强对机电工程项目的管理，以使整个工程质量、工期、投资、成本的控制达到预期目标。技术管理为房地产开发项目管理的一个分支，贯穿于工程设计、工程招标和施工各个阶段，抓好机电工程的技术管理工作，是保证工程顺利进行的重要一环，不可忽视。 　　一、房地产企业机电工程特点和技术管理基本思路 　　房地产企业机电工程项目特点包括以下几方面：①涉及的学科和专业多，且各个专业通常是同时安装、交叉施工的，各个工种需要相互配合，相互创造施工条件。尤其是要与土建工程、装饰工程协调配合，因而其施工进度计划往往是根据土建、装饰的施工进度来安排的。②大型、紧密设备施工现场组装量大，压力容器、钢结构构件、通风管道等需要在现场制作，对装配技术和检测技术要求高。③涉及各种新技术、新设备、新材料、新工艺，控制系统不断更新，促使工程技术含量越来越高。④竣工后要经过动态试运行进行质量评估，还要使工程在负荷运行或联合试运转中经过实体考察，以验证工程质量是否满足生产或使用要求。 　　针对机电工程的技术管理较为复杂，是多阶段、多环节的，其管理对象是众多的，阶段相互衔接，环环相扣，贯穿于设计、施工全过程，且具有较高一致性和连贯性。基于此，我们按照设计管理、施工管理等几个阶段来抓机电工程的技术管理工作，以使机电设备采购和设备安装质量、进度、投资按照预定目标得到控制。 　　二、房地产企业机电工程技术管理各个阶段的工作重点 　　1.初步设计阶段 　　设备招标设计以及技术施工设计前，应完善初步设计，避免出现重大方案性失误。房地产企业可加强与设计单位的沟通与协商，由设计单位根据专业不同编制技术施工设计大纲，然后由业主组织召开审查会，对重要的设计方案作出完善及认定，避免之后施工设计出现设计更改，使设备招投标书和技术施工设计更有利于机电工程施工质量的控制。 　　2.招标设计阶段 　　机电设备的供应商一般是通过招标来选定的，为保证设备的质量及合同的顺利实施，招标设计阶段应要求设计单位严格标志设备招标书的技术条件，业主编写招标书的商务部分，确保招标书质量。此外，房地产企业要成立专门协调小组与系统设计单位加强联络，不定期召开协调会议，及时发现问题，解决问题。 　　3.施工组织设计阶段 　　施工组织设计是用来指导机电工程施工项目全过程各项活动的技术、经济、组织的综合性文件，是施工项目管理与施工技术有机结合的产物，对机电安装具有重要的指导作用，做好该阶段的技术管理工作，能在一定程度上施工活动正常、顺利、高效地进行。因而，施工组织设计要根据机电工程特点、施工条件和技术水平进行综合考虑，具体明确，要将各工序、各工种之间的衔接配合关系解决好，合理组织平行流水和交叉作业，当施工条件发生变化，应对施工组织设计做出及时的修改和补充。要求业主对施工组织设计的编制和审查给予高度重视。完成机电安装施工组织设计后，业主、监理单位首先对初稿进行预审，根据预审意见，施工单位做出相应完善和修改，之后正式提交给业主，由业主组织对施工组织设计方案进行审查，在此过程中，业主应明确工程质量目标，了解安装质量保证措施，加强对施工场地总平面图的审查，同时还要审查安全施工、文明施工、进度控制等方面的保证措施。 　　4.施工阶段 　　施工前，根据已通过审查的施工组织设计编制施工措施，比如施工进度控制措施、施工工艺、机电设备配置、人员配置等，获得批复后，严格按照已批复的施工措施进行施工，未经监理单位同意，施工单位不得擅自修改施工措施。 　　施工计划的编制对于房地产工程建设来说是不可或缺的，机电安装是围绕施工计划进行的。虽然在初步设计阶段设计单位就编写了工程总进度，但是这种总进度计划是作为机电工程项目报批的进度目标和招标时的进度要求而存在的，很少考虑机电安装施工现场的实际情况，对现