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浅析房地产宏观调控几个问题 　　[摘要]：近年来，我国的房地产业得到了快速发展，在发展过程中也出现了不少问题。文章试从房地产业本身、银行信贷融资宏观调控及政府职能运用过度三方面对房地产业发展中存在的问题进行论述，并就如何应对提出自己的意见。 　　[关键词]：房地产业；宏观调控；信贷融资；政府职能 　　中图分类号：D9 文献标识码：B 文章编号：1002-6908(2008)062 　　 　　中国房地产业自1998年住房制度改革伊始得到了快速发展，在国民经济中所占比重也日益提升。然而，在这种飞速发展的背后，中国的房地产业还面临着许多体制性、政策性问题。1998年住房制度改革后，由于急于抛开房地产业面临的传统问题，国家简单地认为市场化可以解决所有问题，并没有深刻地认识到市场的不完善和人民生活水平的差异，进而导致房地产行业宏观调控政策出现真空。随后，为了解决市场失灵的问题，国家宏观调控步伐逐步加快，并在2006年达到一个高峰。然而，我国目前对房地产宏观调控的问题到底集中在哪里?我们应如何应对？是我们必须要深入思考的问题。在此，笔者是试从以下几方面展开分析： 　　 　　一、房地产业的不规范运行 　　 　　房地产商玩的是“空手道”，用银行的钱赚钱，风险是银行的，赚钱是自己的。因此房地产商并没有多少约束自己经营行为的动力和压力，这是非理性的投资和开发造成房地产市场过热的根本原因。一方面是投资增幅过高，土地供应量过大，房价居高不下；另一方面是商品房闲置和积压。我国土地市场也非常不规范，土地转让虽然理论上要通过招标、拍卖方式，实际上多以私下协议交易为主。层层转让倒卖大大抬高了土地费用，房价高反过来又抬高了拆迁补偿费用，形成恶性循环。另外，还有少数房地产商与腐败分子勾结，靠骗政府、骗银行发财。因此，我们有必要对房地产市场进行规范，以保持房地产业的健康发展。主要的方向为： 　　1、首先要解决的问题是实现房地产业的“软着陆”。既要加强和改善政府对房地产市场的宏观调控和市场监管，严厉打击各种骗贷骗资行为；又要稳妥处理房地产业中出现的各种问题，把握好“度”，防止房地产业的发展出现大的起伏。 　　2、 从长期看，必须建立一个规范的、充分竞争的房地产市场 　　经过10多年的发展，我国房地产业仍处于发展的初期阶段，必须进一步健全和完善法律法规体系，建立建全新的市场运行规则，完善房地产市场机制，最大限度地为房地产企业创造出一个公开、公平、公正、充分竞争的市场环境。首先是对房地产开发企业严格管理，通过充分竞争，兼并重组，优胜劣汰，使整个房地产市场更加专业化、规范化，提高行业素质和竞争力；其次，加强房地产开发项目管理。必须建立规范的房地产项目运作模式，从土地开发、项目建设，到商品房销售、物业管理整个过程，推动房地产行业规范运作。 　　 　　二、银行信贷融资宏观调控问题 　　 　　随着银行业针对国内房地产行业的信贷逐步收紧，房地产行业对银行的依赖程度必须降低这一趋势日益明显。国家政策和法律的出台也应当与这一经济形势相契合，对金融市场上存在的与宏观调控政策相悖的违法违规经营行为就必须加强监管。这主要针对未取得开发资质、超越资质等级或不执行国家关于房地产项目资本金管理的规定从事房地产开发的行为。 　　因此必须加强对房地产开发企业的管理和房地产开发贷款管理，从源头上防止房地产经营风险向金融风险转移。在设立管理方面，严格开发企业的资质审批，凡不符合条件的一律不准成立；对已经建立且不符合条件的，要及时取缔以遏制盲目发展；其次，严格建立审批责任制度，对违反国家相应法律法规而批准设立开发企业的行为，应追究有关国家工作人员和企业设立申请人的法律责任；再次，加强行业管理，建立房地产开发企业的诚信档案并完善地方或全国联网的房地产开发企业诚信系统；同时，政府应当通过信息引导对房地产开发企业的建立进行适度调整和控制，尽量确保房地产开发企业与开发任务之间的平衡与协调。在严格房地开发贷款管理方面，贷款银行必须建立对拟合作项目科学合理的风险评估机制，尤其是对贷款企业的资信状况和还贷能力进行科学合理的量化分析，并制定相应的风险防范措施及内控制度；其次，审慎放贷，对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制，对未取得“四证”的项目不得发放任何形式的贷款，认真执行房地产投资项目资本金比例的规定，严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资；加强与各级房产土地管理部门的联系，严防开发商以假按揭或重复抵押的方式来骗取银行资金，建立完善房地产抵押贷款的风险防范机制，严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效，密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。 　　 　　三、政府职能运用