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浅析房地产开发企业审计应注意问题 　　 【摘要】房地产开发企业的业务决定了其财务工作必然有其特殊性和复杂性。总的说来，房地产企业财务管理工作有两个突出特点：财务关系复杂，财务形式多样。文章由此进行了一系列分析。 　　 【关键词】房地产；企业审计；财务关系 　　 　　房地产开发企业的运作流程和一般的商品制造业不同，它只制造一种商品，就是开发的房屋。而每制造一件商品，都要投入大量的人力财力重新设计开发、施工制造、完工销售。正是由于房屋这种商品的独特性和复杂性，使得房地产企业的经营循环在时间上跨度很长，资金需求量大，面临的环境变化挑战多。成为公认的“上下产业链长, 投资周期长, 不确定性和风险性高”的行业。 　　首先，说房地产企业的财务关系复杂，是由其业务决定的。从项目开始设计、投标、中标到开发、建设、物业管理，这项繁杂而庞大的工作设计到的财务关系一般说来包括投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等等多种，甚至还包括工商、税务等等政府部门，房地产企业要与这些利益相关方频繁发生往来结算关系，如此繁杂的财务关系可见其管理难度。 　　同时，与众多利益相关方的财务联系还存在着不确定性。如，从支出而言就涉及到土地征用拆迁费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费等费用，在不同的开发环境下经常发生变化, 特别是住宅区配套建设和市政基础设施投资以及征地、安置等费用的变化尤其显著。一般的房地产企业并不具备施工能力，他们一般是对外向施工单位转让开发建设工程。在这个转让的过程中, 由于施工单位不受房地产企业的直接领导，一些相应的费用就不好直接把握。 　　其次，多种财务关系带来的财务形式也是多种多样的。仅就房屋购买一项而言, 有一次性现金购买的形式，有分期付款的形式。在房地产企业的销售明细表中，仅住户支付的款项就有四栏，要分别将定金、首付款、商业贷款、总房款填列清楚。在对外支出方面，有货到付款的原料供应形式，也有承包商在工程建设完毕之后的一次性付款形式。还有开发专门的房屋供拆迁居民居住的非商品房形式。可见，多样的财务形式也为房地产企业的财务管理增加了难度。 　　从以上的描述中可以看出，与一般的制造业、商品流通企业相比、房地产开发企业在经营模式、项目开发、会计核算等方面均有其行业特点。房地产开发企业自项目立项、土地征用至项目竣工、销售收入实现所涉及的环节众多，而每一个环节的各项因素对项目开发的最终成果均有其相应的影响。因此，对房地产开发企业进行审计时，应当在全面审计的基础上有所侧重。 　　 　　一、对销售收入的审计 　　 　　房地产开发企业销售房产一般采取先收取定金，待项目竣工验收之后，再收取售房款并办理产权移交手续。何时确认销售收入，在房地产企业需要格外关注。根据企业会计准则，销售商品的收入确认必须同时满足四个条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关收入和成本能够可靠地计量。因此，房地产开发企业收取的预售房款，在商品房已竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但可能的情况是房地产开发企业为了调节收入，通常人为延迟商品房竣工决算，以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账，不确认收入。此外，在核实收入的基础上确定营业税金的缴纳是否正确。 　　 　　二、对成本的审计 　　 　　房地产企业的项目成本一般先分类归集，计为存货，在完工时转为销售成本。因此，成本的确认主要涉及两个方面：成本项目的正确入账、期间费用和成本的正确划分。 　　 （一）成本项目正确入账 　　1. 土地征用及拆迁补偿费。在房地产项目开发过程中，经常出现先一次征地再分期开发，一方投入土地、另一方投入资金合作开发，或是同一个项目在开发过程中边开发边销售以及接受委托代建等情况。审计时，应在核实土地开发费用的支出依据数额的基础上，首先要确定企业是按什么标准在不同项目之间以及同一项目、不同开发时期的子项目之间进行分配，其分配标准是否正确；其次要核实其分配时的计算过程是否正确，是否存在多计、少计或漏记等现象。 　　2. 建筑安装工程费。对于正在开发的项目，应主要核实其是否按照合同的规定付款，手续是否齐全、合规。对于已经开发完成的项目，首先应根据施工合同、现场签证资料、竣工结算资料等相关资料，审查施工方、监理方、设备物资供应方以及保险、运输等部门是否完全履行合同（协议）。在审核施工结算时，应注意工程结算单中材料差价的计算是否正确；在甲方提供材料的情况下，应核实材料款的扣回情况；在几个开发项目由同一施工方实施的情况下，应审核已支付的工程款在不同项目之间的分配情况。其次应选择与