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浅析房地产泡沫与城市化博弈关系 　　摘要：近年来，学术界对于中国是否房地产泡沫的讨论颇多，中国政府为了抑止房价的过快增长，也连续出台了多项政策。本文认为房地产泡沫的危害是巨大的，当前无论是否存在房地产泡沫，都要从长远的角度预防和整治房地产泡沫，预防和整治的角度要从城市化着手。 　　关键词：房地产泡沫 城市化 　　 　　近年来，房地产价格的迅速上涨，引起了政府、经济学家、房地产企业的极大关注。根据国家统计局的报告显示，2004，全国商品房平均销售价格达到了2800/平方米，，同比上涨12％。其中，商品住宅平均销售价格为2600元/平方米左右，同比上涨l1.％。部分城市房价上涨幅度超过2o％。2004年全国城镇居民家庭可支配收入为收入为9422元。按以上数据，一个三口之家购买一套100平方米的住宅需要260000元，房价收入比为9.20。有的专家认为，房价收入比反映了房地产价格虚高，已经偏离了正常的房地产价格。 　　为了抑止过快的房价增长，中国人民银行2004年10月28日宣布银行加息，结束了存贷款利率长达9年的持续下行。2005年年初至今，政府调控房价的政策紧锣密鼓地出台：中国人民银行突然宣布从3月17日起对住房贷款利率执行下限管理，使房贷利率至少提高了0.2个百分点；国务院办公厅3月26日下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即所谓“国八条”，把稳定房价提升到发展大局的高度来认识；5月11日，国务院办公厅又转发了建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，体现了中央对调控房价的态度。 　　 　　一、理论界对于中国是否存在房地产泡沫的讨论 　　 　　房地产的价格在理论界引起了巨大的争论，部分专家认为中国的房地产市场已经产生了全面的泡沫或者至少在部分城市的泡沫。反之有的专家则认为，中国的房地产市场是有真实性需求所支撑的，并没有产生泡沫，房价将会继续上扬。 　　1、认同房地产存在泡沫的专家的观点： 　　房价收入比：国际上普遍认为，住房价格与家庭年收入的比值一般为3―6倍，住房消费占家庭收入的30％是一个公认的合理界限。超过这个数值，房地产便存在产生泡沫的危险。而当前我国大部分城市的住房收入比早已超出6倍的界限，部分城市，如北京、沈阳、上海等房价收入比都已经超过了10倍。 　　住房空置率：对于空置率的算法，国际上并没有统一的标准。以美国为例，空置房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋；空置率是由空置房除以全社会房屋得出。但我国的计算方法有所不同，空置率＝计算期末尚未出售商品住宅面积／近三年竣工商品房面积总和。我国专家认为虽然和其他国家的计算标准不统一，但我国的房地产空置率已经偏高。房地产市场存在泡沫。 　　房地产受益还原法：由于房地产产品的具有使用属性和投资属性的双重价值属性，可以通过对未来收益进行折现，从而计算其价值， 　　其中：P为资产的内在价值，Dt是t时期的租金收益，rt是随机折现因子，T是资产的持有期，PT是持有期结束时的资产价值。 　　通过该公式进行计算，有的专家认为中国的房价已经偏离了其内在价值，含有30％左右的泡沫。 　　2、认为房价继续上扬，当前房地产市场不存在泡沫的观点： 　　有的专家认为，我国房地产市场不存在泡沫，房价将继续保持平稳快速的增长幅度。我国目前的城市化率还不足40％，要到2020年达到70％的城市化率还有的很长的路要走，按照现在每年1个多百分点的速度提高的城市化率，存在着对于城市房地产大量的真实需求。而且我国目前的城市人均住房面积为仅为18平方米，与人均国土面积远小于中国，但人均住宅面积却是32平方米的日本相比，我国居民改善居住品质，增加居住面积的潜在需求是非常巨大的。而城市土地资源的稀缺性，决定了地价必然上涨，同时地价的上涨引致了房价的上涨。加上我国经济的快速发展，人均收入的提高，房价必然保持持续的上涨。 　　 　　二、房地产泡沫与城市化的关系。 　　 　　根据世界银行的统计，人均国民收入达到1000美元是城市化的起飞线。当一个国家或地区达到此标准，城市化将会加速发展。按照实际购买力换算标准来计算，我国人均国民收入实际水平已经超过1000美元。我国城市化率从1990年的18.9%提高到现在的40％左右，每年提高1％强。参照许多西方国家的历程，我国的城市化率还会不断提高，到2020年，估计达到70％左右。有很多专家认为，房地产业还有20年的黄金发展期。 　　我国采用的各种政策，本意上是抑止房价的快速上涨，但是政策出台以来，除如上海等个别城市房价出现跌幅以来，大多城市如北京、深圳等房价继续窜高。于是，政策出台的后果是引起了社会心理因素的巨大改变，既然政府的政策都不能抑止当前房