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有关我国房地产融资结构与金融风险思考 　　【摘要】： 伴随着我国国民经济的高速发展和全球经济一体化，房地产业已跻身为我国国民经济的支柱产业，它同时作为一个相关性极强的行业也带动着国民经济其他行业的发展。它对国家和社会全民所做的贡献是有目共睹的。但是最近几年该行业的许多问题也不得不引起我们的重视。当然，政府也提供了许多解决问题的方案，但是房地产业的新旧问题仍亟待解决，特别是我国房地产业的融资结构单一，融资渠道有限，极度依赖商业银行的贷款等国内不容乐观的形态以及世界各国所发生的房地产业引起的金融危机促使我思考我国的房地产融资结构，以及由其弊端将会带来的金融风险和改善措施。 　　【关键词】：房地产业; 融资结构; 金融风险; 改善; 控制 　　中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1002-6908(2008)0810150-02 　　 　　一、房地产融资市场概况 　　 　　（一） 房地产市场的融资结构 　　从狭义上讲，融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。融资可以分为直接融资和间接融资。 　　房地产融资包括权益融资和债务融资。国外房地产融资渠道是多元化的。在发达国家和地区的房地产市场中，房地产权益资金的融资渠道包括房地产投资信托基金，人寿保险，退休基金，债券市场和股票市场等。房地产债务融资除商业银行外，还包括房地产抵押债券，外商投资，人寿保险，退休基金和其他机构投资者。而在国内，由于金融基础设施尚不完善，通常开发商的自有资金仅占开发项目总投资的20%-35%。大部分的资金要从银行或者其他金融机构贷款或通过其他方式取得。 　　而房地产融资主要包括房地产开发建设融资，以及住房消费贷款，住房公积金贷款和房地产抵押贷款三种住房金融模式。房地产开发资金的筹措分为内部资金和外部资金。内部资金包括企业留益，提取折旧以及应收借款筹资。外部资金包括：1.银行房地产贷款――最主要的渠道，具体分为开发项目贷款，流动资金贷款，临时周转贷款，开发经营抵押贷款。2.房地产证券融资――发展方向，包括房地产债券，房地产股票，房地产基金收益券等。3.房地产预售――资金积累具有初始性特点。4.吸引外资――融资外延，含有国际金融组织贷款，外汇政府贷款，外国商业银行贷款，国际证券，与外资合作经营以及信托等方式。 　　在房地产开发企业资金的来源中，银行贷款的贡献率一直稳定在20%左右。我国房地产开发企业自有资金不足，负债率高，大多依靠卖“期房”等方式来融通资金。因此，房地产开发资金来源中，主要由商品房销售收入转变而来的自筹资金，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中大约有70%来自银行贷款，“定金及预收款”也有30%的资金来自银行贷款；以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。 　　由此我们不难看出，在房地产开发融资结构中银行贷款比例占半数以上。 　　住房融资是房地产融资的重要组成部分，其业务量占房地产金融业务量的一半以上。而且，由于住房的特殊性，使住房金融模式成为房地产金融模式选择的重要特征和标志。由于我国的特殊国情和房地产市场的发展不完善，在目前，房价普遍高涨，而人们的购买力却相当有限，也就是房地产消费阶段的“高价格――低支付能力”矛盾必须通过资金融通才能得到解决。现在的基本解决手段就是银行贷款，按揭，公积金贷款等方式。显然，银行的支持在这里也发挥了重要的作用。 　　（二） 房地产金融风险 　　正因为房地产商品有其特有的特征，如是良好的金融担保品，适合财务杠杆操作，也是良好的对付通货膨胀的资产；但是，流动性较差，开发和转换使用成本较高等使房地产金融市场具有更多的风险。房地产金融风险包括系统性风险和非系统性风险。系统性风险包括：自然风险，利率风险，购买力风险，社会风险，汇率风险，政策性风险，经济周期性风险，市场风险，流动性风险。非系统性风险包括：财务风险，经营性风险，违约风险和道德风险。由于我国的房地产市场发展不完善，相关体制和制度也不够健全，种种因素致使房地产风险无法回避。 　　现阶段我国房地产金融面临的六大风险是：第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产