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浅析房地产企业成本核算存在问题与对策 　　摘要：随着我国房地产开发的相关政策与法规不断完善，企业如何规范成本核算，解决成本核算中存在的问题以提高会计信息质量，从而实施成本控制以获得最大的利润空间，已经成为房地产企业的头等大事。 　　 关键词：会计成本；成本；核算；竣工决算 　　 中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： 　　Abstract: With the development of Chinas real estate related policies and regulations perfect, enterprise how to regulate cost accounting and solve the problems existing in the cost accounting in order to improve the quality of accounting information, and the cost control in order to maximize the profit space, has become a real estate enterprise top priority. 　　Key words: accounting cost; cost; accounting; final accounts of the completed project 　　 　　 　　 　　 房地产开发企业是指从事土地、房屋建设的开发、销售、出租等生产经营活动的企业。房地产投资项目具有资金投入大，建设投资风险高，成本核算环节多，周期长等特点。这就更需要房地产企业在成本的计算方面要精打细算，力求以最少的成本耗费获取经济利益的最大化。因此房地产开发企业的成本核算就显得尤为重要。 　　 一、房地产企业会计成本的组成 　　 （一）土地费用、前期工程费及建筑安装工程费 　　 这三种费用是房地产开发的前期投入成本，也是开发成本的主体内容，占总成本的80%左右。其中最重要的是土地费用，它是指房地产企业开发时为征用土地发生的各种费用，包括土地征用费、出让地价款、土地转让费、土地租用费、股东投资入股土地的投资折价、耕地占用税以及安置居民拆迁费等；前期工程费是指工程项目开工前支出的各项费用，包括规划设计费、地质勘探费、测绘费、三通一平费等；建筑安装工程费是指房地产企业自己承建发生的各种建筑施工及设备安装费用或出包给承办单位所支付的建筑施工及设备安装工程款，包括施工中的人工费、材料费、各项措施费等。 　　 （二）与施工相关的配套费用以及其他费用 　　 这部分费用支出大约占项目总投资的10%―15%，主要包括基础设施建设费、公共配套设施费等。基础设施建设费是指水、电、煤气、照明及道路等相关费用；公共配套设施费是指与开发项目相关的公共设施、配套设施发生的相关费用，例如商店、学校等生活性配套设施和公用停车场、变电站等；其他费用是指房地产企业在开发过程中的相关税费及行政事业性收费。 　　 （三）筹资成本和管理费用 　　 筹资成本是指企业为了解决资金困难而向银行贷款发生的费用，如利息支出；管理费用是指现场组织管理开展施工而发生的相关费用，包括施工人员的工资、房屋设备的折旧费及修理费等。 　　 二、房地产企业成本核算常见的主要问题 　　 （一）成本核算对象难以确定 　　 成本核算的对象确定才能顺利开展会计核算工作。由于核算对象具有复杂性，所以在实际工作中会出现划分过细、过粗，或者不依据章法随意确定的现象。如果划分的过细，就会导致过多的共同费用需要合理分配，加大会计核算的工作量；如果划分过粗，就难以反映开发项目的实际成本水平，将不利于成本分析及成本控制。 　　 （二）成本费用的归集和分配缺欠规范性 　　 首先，独立核算的房地产行业会计准则在土地费用、基础设施建设费、公共设施建设费等属于间接成本的归集方面，并没有给出明确的界定，所以导致房地产企业在进行成本费用归集和分配上随意性强；其次，许多企业重视总成本核算，却忽视成本费用的归集，这样就影响成本分析资料的可靠性和完整性；再次，由于成本分配的方法较多，企业出于种种意图会无视一贯性成本分配的原则，任意转换有利于自己的分配摊销方法，导致会计信息披露不准确。 　　 （三）账簿设置不合理 　　 现阶段房地产企业会计账簿普遍存在着账簿设置不合理的情况，主要体现在成本的明细账设置过于详细，而相比之下预售账款的设置就显得过于简洁。由于房地产企业的建设周期长，一旦出现跨越几个会计年度的核算，工程项目就会记在几个账簿上，增加了会计核算的工作量。 　　 （四）重工程决算轻项目决算 　　 在实际操作中，房地产企业往往只重视工程决算，而忽