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浅析房地产企业成本控制要点 　　摘要： 成本控制是企业保证经济效益的重要途径，如何通过成本控制实现企业的可持续发展是一个需要不断研究的课题。本文从成本管理的内容出发剖析成本管理的关键点和难点，根据自身所学理论和实践经历侧重决策后的成本管理所存在的问题提出相应的对策和建议。 　　Abstract： Cost control is an important way of promoting the enterprise to ensure economic benefit， and how to implement the sustainable development of the enterprise through cost control needs our constant research. Starting from the content of cost management， this paper analyzes the key points and difficulties of the cost management according to theory and practice after the decision of the problems existing in the cost management and puts forward the corresponding countermeasures and suggestions. 　　关键词： 成本控制；目标成本；合约规划；采购；动态控制 　　Key words： cost control；target costs；contract programming；procurement；dynamic control 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）15-0033-03 　　0 引言 　　我国经济发展进入新常态，由高速发展向中高速发展转变。目前经济所面临的重要问题是产能过剩和需求疲软，房地产业也步入了新的局面。2015年第三季度我国房地产投资增速开始出现17年来首次负增长，住房需求转向改善性需求，市场由卖方市场转向买方市场，社会资金的大量撤离。在整体经济下行压力以及环境保护、去库存等诸多因素的影响下，政府控制拿地速度和建设速度，加之库存消化需要周期之长，很多房地产开发企业的生存状态并不乐观。这样的背景下，对于房地产开发企业来讲，战略上的发展定位以及能否拥有可竞争性的成本，无疑成为其能否生存能否可持续发展的关键。 　　1 成本控制的概念和意义 　　成本，即一个项目从开始到完成所消耗资源的总和。成本控制则是在整个过程中对消耗成本的作业进行管理，使其控制在合理范围内。成本控制一般包括成本预测、成本计划、成本实施、成本核算、成本分析与考核、整理成本资料和编制成本报告进行分析几个阶段，这几个阶段是相辅相成的，同时在动态成本管理的理念下这几个阶段并不是独立的，而是在一项作业中顺序并循环进行的。在规范的市场环境下，成本是关系房地产企业利润和竞争力的关键。而在当前房地产市场状况下，是否拥有竞争性的成本已经成为房地产企业能否生存的关键。 　　2 成本控制的要点 　　对于成本管理工作来讲，每一个环节都直接或间接的影响着成本变化，因此成本管理的每个阶段的工作可以说都是成本管理工作不可小觑的。本文仅从对成本管理造成的影响程度，结合实际情况，将成本管理的要点简化为成本计划、成本控制、成本分析与考核。从实际操作的角度来讲，又可将上述要点分解为成本目标和计划制定、成本执行、成本结算和后评估。在实际操作中成本管理经常经历图1所示几个阶段。 　　3 成本控制过程的要点及应注意的问题和相应措施 　　3.1 成本目标制定过程 　　成本目标是对将要发生的成本设置一个最大限度值作为约束。由于目标管理理论与成本管理结合在实践中表现的优异性，现在企业均采用目标成本管理理论指导制定企业的成本目标和成本计划。目标成本制定在行业上一般均采用倒推法。即通过市场调研确定产品定位和定价得出销售收入，再由财务方面根据公司实际经营情况和行业利润率确定产品利润率，最终由销售收入-利润=目标成本公式来倒推目标成本。目标成本是整个成本控制的标杆，是整个成本执行过程中的指导。 　　目标成本制定的准确合理性直接决定着成本管理工作的好坏，因此在成本目标和成本计划制定的过程中，应注意以下几个方面。 　　①目标成本的动态性。 　　目标成本制定不是一个一次性的过程，在合理的目标成本确定以前需要进行反复的讨论和验算。此外，随着产品开发的进行，可确定因素越来越多，我们也需要在不同阶段更新目标成本使其拥有更高的指导价值。直至到施工图设计阶段