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浅析房地产企业成本管理与控制 　　摘要：成本管理与控制是房地产企业最重要的管理活动之一，它的成功与否不仅影响到房地产企业的经营绩效和市场竞争力，同时也将影响到房地产企业的发展与生存。本文从成本管理与控制的现状出发，详细分析在房地产企业成本管理与控制过程中发现的问题，并针对这些现存的问题从管理体制改革和新技术引进等几方面明确提出提高房地产企业成本管理与控制水平的策略。 　　关键词：房地产企业；成本管理；控制 　　引言 　　在我国，房地产是一个新兴起来的行业，处于该行业的企业运营时间都相对比较短，业界知名的万科、保利、万达等大企业也都是二十世纪80年代才成立运营的。这些企业一方面由于运营时间短，管理经验难免不足；另一方面，近些年国内房地产行业持续升温，越来越多的投资者因为这个朝阳行业丰厚的利润而挤身进入，使该行业的竞争越演越烈。房地产企业要想在这硝烟弥漫的市场竞争中得到长久的发展和生存空间，首先必须保证企业的收支达到平衡，这也是所有企业持续生存的最基本要求。在企业总体收入维持基本不变的情况下，要保证收支平衡或者想获取更多盈利，成本的管理与控制就显得尤为重要。 　　一、目前房地产企业在成本管理与控制上存在的问题 　　1、企业对于成本管理与控制的认知错误 　　现代化房地产企业成本管理与控制的核心应该是成本管理与控制，而不是某个单一环节的片面控制。目前的房地产企业中，只有小部分企业实行了全方位的成本管理与控制，其它很大一部分的企业只是实施了对中后期的控制。造成这一现象的根本原因是房地产企业在成本管理与控制的认知上还存在一定的不足，比如有些房地产企业认为项目盈利的关键在销售、或成本管理与控制的重头在于设计阶段，因而只抓设计阶段，忽略了其它阶段对成本的影响；有些房地产企业将招标产品单价费用作为最重要的成本进行控制，仅对招标中各专项工程的综合报价关注价格降低。其实，随着房地产企业的职能分工越来越细化，房地产产品的分项工程分化越来越细，成本管理与控制的范围也越来越广，企业经营管理活动中任何细小的支出，专业工程实施过程中合约的控制、措施的优化及控制，都会对企业的成本管理与控制结果造成影响。因此，加快实施全方位的成本管理与控制是目前房地产企业急待解决的问题。 　　2、房地产产品开发过程中方案的不确定及不了解 　　目前，地产企业一般都先采用目标成本控制，过程采用招标竞争降低成本，施工完成后结算；因为产品营销的要求，很多房地产企业往往在方案图纸及技术要求不完善的前提下，就采用模拟清单招标，无法对各专业成本有较准确的把控，同时清单模拟不规范，就会导致后期结算失控，就这种情况，控制的要点主要在方案及工作内容、技术要求明确的情况下尽量固定总价招标，通过竞标来达到降低总造价的效果。同时还要签订具有法律效应的合约，来规避过程中的合约索赔的风险。 　　3、房地产企业缺乏完整统一的成本管理与控制体系 　　目前阶段，在成本管理与控制上，我国大部分房地产企业仍然延用粗放式的管理模式。比如一些房地产企业对双方工作职责与权利界定不清晰，，还有一些企业只安排了工作，但缺乏对工作结果的考核，或者采用的考核标准不适合致使奖罚没有根据，干的多与干的少一个样，干的好与干的坏一个样，甚至由于干的多就有可能错的也多，导致最终的结果是干的多还不如干的少，干的少不如不干。如此不公平的奖罚体制，极大的降低了施工单位及员工的积极性，使企业活力与企业创新性受到了较大的影响。 　　二、加强房地产企业成本管理与控制的策略 　　全过程成本管理是在项目实施过程中的管理，项目的成本是随设计方案、规划指标、市场情况、施工现场等情况的变化而发生变化，在整个施工过程中，我们必须时刻关注项目的全过程成本情况，对一切可能影响项目的成本做到过程中监控和管理。 　　全过程成本管理大致分为下列几步骤：制定目标成本；在施工过程中进行成本管理监管；在施工完成后对成本管理进行总的核算与验算，并填写成本指标表；还有一个较为重要的阶段即取得土地前的成本估算（图1）。 　　 　　 图1全过程成本管理体系 　　优化后的的房地产开发流程（见图二） 　　 　　1、前期项目估算成本管理 　　首先，成本管理的前身为项目估算。在房地产企业拿地之前，需根据土地的位置、市政配套、产品的组合、地质情况、产品的采购情况、项目定位及初步预估的售价，成本管理部需提供一个成本的估算，以便公司决策是否拍卖此地。比如占项目较大成本土方工程、基坑围护、桩基工程、地下室支撑等工程对地质要求、施工方案模拟都对项目的实际成本有影响进而影响整个项目的盈利情况。 　　其次，成本管理的起点目标成本的设定。土地拍卖到后，销售部需要根据当时的市场情况，对该项目再做详细的项目前期策划，项目前期策划完成后，我们就进入了项目的设计阶段。设计阶段