房地产开发成本的控制skgt6l1r.doc

房地产业是综合性的产业，它和工业生产一样，从原材料供应开始到生产加工、成品销售，从头到尾贯穿看一条生产经营链，从资金的储备开始到资金分解投入、销售回收，从开始到结束始终贯穿看一条资金链。不论是生产经营链还是资金链都必须良性运转才能收到好效益，中断任何一条链都会产生灾难性的后果。 房地产开发的成本控制自始至终贯穿在开发的全过程，也就是贯穿在生产经营和资金管理中。控制好开发成本，才能实现计划利润，生产经营才能滚动良性发展，扩大企业的生存空间，提高企业的竞争力。 第一节 开发成本的组成 开发成本是指在开发建设的过程中按照开发管理程序，分期分批所耗用的资金数量。 一、前期费用：前期费用是指开发项目在建设实施前为项目开发实施所做的准备工作需要支付的费用。 1、在建委办理前期手续应缴纳的费用： （1）公用设施配套费（以建安造价为基数计取3%）； （2）劳保统筹费（以直接工程费为基数计取3.2%）； （3）质检费（按建筑面积计算，每m2交纳2.2元）; （4）墙改基金（按建筑面积计算每平方米收取8元）; （5）残疾人保证金（按建筑面积每平方米交纳1.5元）; （6）定额测定费（按税前造价计取1.3‰）； （7）垃圾处理费（按照预计开挖土方量每平方米交纳8元）； 其中，墙改基金属保证金，当施工图设计通过图审中心审核，符合建筑节能要求，并在竣工验收时符合设计要求，建设项目竣工备案后，即可申请退还。 劳保统筹费和定额测定费原本属于建筑安装工程费用定额中的费用项目，本应由承建单位交纳，由于政府向承包商收取这两项费用一是不好找人，二是难受全额，所以由开发商代为交纳，结算时从承包商的结算中扣回。 垃圾处理费亦本应由土方施工队向政府交纳，处于以上原因也由开发商代交，在土方施工合同中，从单价中扣除。 2、在规划局办理相关手续应交纳的费用： （8）办理选址意见书 （按照建设用地面积每平方米交纳0.8元）； （9）规划信息费（按照建筑面积每平方米0.8元）； （10）规划评审费（按拟建项目一份规划3000元）； （11）竣工规划费（按照实际建筑面积每平方米交0.8元）； 其中规划评审费不包括参与评审的专家出场费，此项费用根据规划的规模大小和参加评审的专家人数确定，每人100元~300元不等。 3、办理招标手续应交纳的费用： （12）招标代理费（按建安造价计取0.6‰~0.7‰）； （13）招标场地费（每个标段收取800元）； （14）招标技术服务费（按建筑面积每平方米计取0.4~0.5元）； （15）评标费（按参加评标的专家人数支付，每人100元~200元）； 其中招标代理费支付给招标代理合同，招标场地费和招标技术服务费支付给招标办公室，技术服务费中60%由中标的施工单位承担，40%由业主承担；评标费支付给参与评标的专家。 4、测绘队应收取的费用： （16）地形测绘费； （17）定位放线费； （18）竣工测绘费（每幢楼计取1000元）； 5、排污处应收取的费用： （19）排污管网前期勘察费； （20）排污管网维修费； （21）办理排污许可证的手续费（工本费364元）； （22）基建排污费（按建筑面积计取每平方米2元）； 其中基建排污费由业主代交，结算时扣回。 6、其他费用 （23）规划设计费: 由设计院进行规划设计并通过规划委员会组织专家评审批准，总体规划按总建筑面积每平方米0.6元计取，单项建筑的规划设计不另行收费，并入设计费； （24）施工图设计费：由于市场经济的因素，绝大部分设计费用均未按相关标准计算，而且城市级别不同，市场价格也不完全一样，均由业主与设计单位协商确定设计费。 （25）地质勘察费：由地质勘察单位进行地质勘察，原则上探孔每米100元，已完全市场化； （26）施工图审核费：由图审中心负责审图，市场价1000万元； 以下的项目，按建安造价的1.4%计取，1000万元以上的项目按1.1%计取。 （27）消防审核费：由消防局负责审图，住宅按建筑面积每平方米1元计取，商业建筑按每平方米5元计取； （28）拆迁补偿费：该项费用无定数，应根据迁移户的多少来商定，而且因人而异，因单位而异，均由业主和迁移户反复协商解决； （29）树木移植费：由园林局对现状树木进行评估，树木越珍贵、越大，估价就越高。此项费用均由业主与园林局相关人员及领导磋商确定后交纳。 （30）土地过户手续费：在土管局办理过户应交纳的手续费； （31）土地出让金：由土管局收取协议地块总价的20%； （32)土地评估费：由中介单位进行评估，收取一定数额的评估手续费； （33）土地变更使用性质地价补差：由土管局按标准收取； （34）道路开口费：对道路开口损坏的植被和道路进行估价赔偿，分别由园林局和市政养护处收取； （35）固定资产投资调节税，也叫固定资产投资方向税，从2004年停缴至今；