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浅谈个人住房抵押贷款违约风险防范 　　【摘要】随着我国社会经济和居民收入的不断增长，贷款需求也在不断增大。但是在个人住房抵押贷款规模不断扩大的形势下，相应的违约风险防范机制却没有健全完善，导致了个人住房抵押贷款违约风险的扩大化。因此本文以西双版纳为例，通过对个人住房抵押贷款风险状况的分析，提出了防范违约风险的具体策略，以期在和广大同行交流的同时，促进个人住房抵押贷款市场的良好发展。 　　【关键词】个人住房抵押贷款 违约风险 防范 　　一、前言 　　目前我国的个人住房抵押贷款市场还不够成熟完善，相关的法律法规也没有健全，整个行业正处于快速发展的阶段，因此在贷款规模不断增大的形势下，出现了不少虚假按揭房贷、降低贷款准入门槛的违法违规问题，进而导致了个人住房抵押贷款的违约风险不断增高，不良贷款比重增大的问题出现，严重影响了我国的金融安全。本文结合西双版纳个人住房抵押贷款市场的发展状况，通过对个人住房抵押贷款风险状况的分析，提出了防范违约风险的具体策略，以期促进个人住房抵押贷款市场的良好发展。 　　二、导致个人住房抵押贷款违约风险产生的原因分析 　　西双版纳是云南省所管辖的一个少数民族自治州，总体上处于我国陆地的最南端。一方面，该地气候独特，人文和自然景观具有特殊魅力，成为云南省一个重要的旅游景点。另一方面，该地处于边境交接地区，来往贸易频繁，在对外贸易上也具有重要的地位。由于旅游开发以及经济贸易的对于资金的大量需求，该地区贷款市场不断扩大，进而导致个人住房抵押贷款市场也在迅速发展。但是在个人住房抵押贷款市场不断扩大的同时，由于内外部因素的共同影响，发生了严重的不良贷款违约风险，威胁着商业银行的信贷安全。为了有效地解决西双版纳个人住房抵押贷款违约风险问题，首先要对导致违约风险产生的原因进行分析。 　　（一）商业银行管理制度的缺陷 　　目前该地区的不少商业银行由于激烈的市场竞争，降低了个人住房抵押贷款的准入门槛，没有严格执行相关的管理制度。更为关键的是该地区个人住房抵押贷款市场发展的不充分，造成商业银行的管理制度存在很多落后和不适应的情况，这种管理制度上的缺陷自然不能控制个人住房抵押贷款的质量。尤其是商业银行没有严格的个人住房抵押贷款审核制度，或者只是宏观的制度，没有能细化到商业银行员工的操作中，那么个人住房抵押贷款的规模越增大，违约危险也会相应的提高。 　　（二）个人信用体系发展落后 　　个人信用情况是商业银行进行个人住房抵押贷款的重要的参考指标，个人信用体系发展落后会导致商业银行无法获取到充分真实的个人信用情况，不利于个人住房抵押贷款的风险控制。在全国个人信用体系的建设过程中，西双版纳由于经济、地理方面的原因，在个人信用体系发展上仍处于落后阶段，个人信用体系建设无法满足商业银行进行个人住房抵押贷款的需要。尤其是个人信用水平以及支付能力的可信度不高，个人信息不透明等问题，造成商业银行无法准确判断贷款人的个人信用状况。 　　（三）抵押物价值的变化风险 　　抵押物是银行决定发放个人住房抵押贷款的基础，抵押物的价值更是决定着具体的贷款额度。但是由于诸多因素的影响，会造成抵押物价值出现变化的风险。首先就是房价的虚高，导致抵押物价值的相对贬值。因为很多房地产开发商为了获得更多的商业银行贷款，所售的房价远远高于市场合理价格，这时候虽然银行有抵押物，但是相对于过高房价带来的信贷额度，抵押物价值相对偏低了很多。另外由于整个房地产市场的不稳定，房价也会出现起伏波动的情况，一旦房价大幅下跌，那么抵押物的价值就会迅速缩水，给商业银行个人住房抵押贷款带来严重的风险。 　　（四）个人住房抵押贷款担保机制的不完善 　　该地区的个人住房抵押贷款担保机制由于发展时间短、缺乏有关部门监督的原因，相对来说更加的不完善健全。在个人住房抵押贷款担保机制中，没有发挥政府性担保的重要作用。因为一个健全完善的个人住房抵押贷款担保机制中，政府性担保可以承担着改善中低收入家庭住房条件的作用，同时可以有效减轻商业银行的贷款风险。政府性担保还可以对商业银行的个人住房抵押贷款进行风险审查评估，通过长效的监督来促进商业银行个人住房贷款业务的正规化。但是在西双版纳地区，由于政府性担保也就是保险公司没有充分发展，不能从总体上对商业银行的个人住房抵押贷款风险进行控制，所以必须加强个人住房抵押贷款担保机制的健全完善进度。 　　（五）没有对个人住房抵押贷款质量实行动态监管 　　由于西双版纳正处于经济快速发展的时期，近几年的经济增长率可以达到13%左右，远高于周边地区。但是经济的快速发展，也面临着经济过热和金融安全的问题。在这种情况下，商业银行没有对个人住房抵押贷款质量实行动态管理的话，很容易由于利率、房价等因素的变化，造成贷款违约风险的产生，影响商业银行的信贷安全。不