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浅议房屋征收过程中房屋性质认定 　　摘 要：房屋征收过程中房屋的性质问题往往是争议的焦点。“住改非”，就是指原本登记用途为住宅的房屋而在实际使用中做商业性用房，比如在原住宅房屋上改造成饭店、小卖部等。“住改非”问题由来已久，这既是一个历史性的问题，还包含着现实性的因素。“住改非”在当今中国大部分城市中都存在着，往往都是一些具有良好地理优势的房屋改造而成，因为它们的租金相对其他地段房屋较高，因此在日常的房屋征收和拆迁中究竟是按照住宅房屋对待还是按照非住宅对待，当事人双方往往意见截然相反，这不仅是征收中的难点也是征收过程中的焦点。 　　关键词：房屋征收；住改非；补偿；完善 　　一、案情简介 　　上海市顺昌路281-283号二层统间系原告霍佩英租赁的公有房屋，房屋类型旧里，房屋用途为居住，居住面积11.9平方米，折合建筑面积18.33平方米。目前登记在册的这户人口有四人，他们分别是霍佩英、孙慰萱、陈伟理、孙维强。因为城市的改建，2012年6月2日，被告上海市黄浦区人民政府作出黄府征[2012]2号房屋征收决定，原告霍佩英所居住的房屋在此之列。因为原告霍佩英坚持认为其所居住的房屋为公司商业用房，应当按照非居住性用房对待，致使双方很难达成征收和补偿的协议，最终双方对簿公堂。本案争议的焦点在于对房屋性质的认定，这也是大多数征收和拆迁案例中最常遇见的情况，因为对于房屋的定性往往在补偿上会有很大的区别，在日常的征收拆迁实践中，老百姓对补偿的标准非常在意，因此着重处理这方面的问题，不仅有利于提高征收拆迁的效率而且对于社会稳定，创造以人为本、和谐安定的局面也是大有好处的，下面我将论述“住改非”的历史、形成原因以及如何解决此类问题的办法。 　　二、“住改非”的形成原因 　　首先，“住改非”往往与房屋所处的地段以及国家的相关政策制度有关。从这些案例的总量上来看，其中很大一部分都是历史遗留下来的问题，这些房屋往往过于老旧，建造于二三十年前，由于那个时代的人们对经商的概念往往比较模糊，因此许多临街道或者位于道路两旁的房屋都设计成了住宅。在政府的政策上，当时的地方政府为了解决居民的住房问题，鼓励居民自建房屋，因此产生了许许多多居民临街自建的房屋。还有一个原因就是随着城市的发展，城市道路的改建，使得许多原本处于住宅区地段的房屋变成了临街房。随着改革开放和社会经济的迅猛发展，城市居民的商品经济意识也越来越强，国家为了提高居民的生活水平和繁荣市场经济，鼓励个人积极进行商品经营，兴办个人公司和企业，从而增加就业。因此，这些老旧的临街房屋就显示出来它巨大的经济效益，房主们纷纷想办法提高它的经济价值，甚至开墙打洞，这些传统住宅用房就变成了经济用房。 　　其次，“住改非”也跟法律的缺失以及滞后有着很大的关系。根据当前的法律，城市的居民应该严格按照城市的管理和规划来设计自己的房屋，对于“住改非”的现象，严格来讲是一件不合法的行为。但是由于历史的原因，“住改非”存在的时间过长，当政府出台法律加以规制它时，这已是一个由来已久的现象，比如早于早期的《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》的出台，另外相关法律条文规定不完善、模糊，甚至有些条文之间互相矛盾，存在着很大的漏洞。比如说法律上明确指明了房屋的使用应当严格按照产权证登记的为准，然而实际中的产权证有两个，一个是土地部门颁发的一个是房屋的管理部门颁发的，而且两个部门的相关规定还不统一。国家土地管理局要求的是按照房屋的实际使用情况为准，而房屋管理局则要求严格依照登记时载明的用途为准，这就导致了相关法律制度的互相矛盾，为以后征收拆迁过程中的争议埋下了伏笔。 　　再次，“住改非”往往也与政府的管理脱节和失调有关。“住改非”在事实上可以促进当地的经济繁荣和发展，对于激发经济潜力提高居民生活水平解决就业问题都是有好处的，它同时也是最大化的利用资源的一种表现。因此在没有征收和拆迁以及不影响他人日常的正常生活的时候，地方政府往往都是采取相对宽松的政策，没有对其过多的干预和限制。 　　最后，“住改非”与产权人的产权意识薄弱有关。地方政府长期以来对“住改非”都持着包容和宽容的态度，随着改革开放的不断深入，经济的持续发展，临街居民的商品经济意识也越来越强，当一些原本没有经济价值的临街房屋变得有经济价值的时候，临街居民往往都会改变房屋的性质。但是很大一部分的产权人都没有去办理变更登记手续，因此对于这样的房屋长期处于“无手续”的状态，也是日后征收拆迁中容易出现争议的地方。 　　三、实践中对“住改非”的认定及补偿 　　由于国家出台法律的滞后以及没有形成一个完善统一的制度规定，因此各个地方在对待“住改非”的问题往往会有着不同的办法和制度，总结起来有以下几点：第一种是对“住改非”的问题不承认，要严格按照登记时标明的