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浅谈REITs在中国商业地产领域发展前景 　　摘要：房地产投资信托基金（REITs）是商业地产证券化领域的创新产品，代表商业地产融资发展方向。2014年REITs在中国发展加速，主要体现在金融产品创新及金融政策支持方面。本文首先介绍了REITs在美国商业地产领域的运用；其次，分析了目前国内商业地产运营管理机构的主要商业模式及未来与REITs对接的必要性，作者认为REITs在中国商业地产领域的发展前景广阔，但REITs在中国的进一步发展需要完善相关法律和税收制度体系。 　　关键词：房地产投资信托基金（REITs） 商业地产运营管理 　　一、REITs是商业地产证券化领域的创新产品，代表商业地产融资发展方向 　　商业地产资产证券化包括商业地产抵押贷款证券化（CMBS）、以商业地产租金收入、应收账款等未来稳定现金流为支持的资产证券化（ABS）、以及以成熟商业物业为基础资产发行股票、信托受益凭证的房地产投资信托（REITs）。其中，REITs 是商业地产证券化最创新、最主流的产品，代表着商业地产融资发展的方向。 　　二、2014年REITs在中国发展加速 　　在金融创新产品方面，2014年REITs在中国发展加速。2014年5月，中信证券推出“中信启航”专项资产管理计划，成为国内首个交易所场内私募房地产投资基金产品（REITs），该产品最大的突破在于可通过深交所综合协议交易平台挂牌转让，从而实现了REITs产品的流动性。2015年2月，“中信华夏苏宁云创”资产支持专项计划在深交所挂牌转让，成为国内首个将成熟商贸物业纳入证券化标的的私募场内REITs产品。 　　在金融政策支持方面，政府金融改革政策明确支持研究建立REITs制度体系和金融产品创新。2014年5月，证监会《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》中提出研究建立REITs的制度体系及相应的产品运作模式和方案。2014年9月，央行和银监会联合发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确表示，“积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点”。2014年11月，证监会颁布《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》以及配套细则，是资产证券化产品从行政审批转向备案制的标志。2015年1月，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中提出积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。2015年2月，中证资本市场发展监测中心有限责任公司制定发布了《机构间私募产品报价与服务系统资产证券化业务指引》，对于提高资产支持证券发行效率及产品流动性、促进资产证券化业务的发展将起到积极有效的作用。 　　三、REITs在美国商业地产领域的运用 　　REITs，英文全称是Real Estate Investment Trusts，直译过来就是房地产投资信托。在美国，REITs是一种特殊的公司或信托，需要满足以下一些基本的法律要求：必须将至少90%的年度应税收入（资本利得除外）作为股息分配给份额持有人；必须将资产的75%投资于不动产、房地产抵押贷款、其他REITs的份额、现金或是政府证券；必须从租金、抵押贷款利息、不动产出售实现的利得中获得总收入的至少75%等；至少要有100人以上的份额持有人，并且任意5人或更少的人手中的现存份额必须小于50%。这些要求的目的是将这些特殊目的运营公司的经营局限在房地产相关领域内，并试图为个人投资者提供参与和拥有商业不动产或为商业不动产提供融资的机会。 　　美国的REITs是一种持有、运营、开发、管理房地产业务的房地产企业，其法律实体既可以是公司，也可以是信托。REITs与普通的房地产企业的不同之处在于，REITs需要满足一定的法定条件，同时享有在实体层面无须纳税的权利。在美国，由于房地产市场的竞争较为充分，很多REITs逐渐聚焦在某一特定领域，并在该领域形成了自己的核心竞争力。例如，有聚焦于写字楼的REITs，有聚焦于大型购物广场的REITs，有聚焦于养老医疗地产的REITs等。 　　西蒙房地产集团（Simon Property Group，下文简称SPG）是美国最大的商业地产运营商和北美最大的零售地产上市公司，标准普尔500指数成分股之一，拥有北美地区公开发售的最大的商业地产REITs。2014年其营业收入为48亿美元，净利润为14亿美元。 　　截至2014年12月31日，SPG在全美拥有207处有收入贡献的物业，在美国和亚洲国家拥有在建和重建的项目29个。除此之外，SPG在日本、韩国、加拿大、墨西哥、马来西亚和部分欧洲国家还拥有商业零售项目和物业股权。 　　1993年12月，SPG完成了REITs行业当时规模最大的IPO并在纽交所上市。REITs的上市对于SPG来说是一个里程碑。此前，SPG的业务重心是购