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浅谈土地储备问题与对策 　　【摘要】金华市本级土地收购储备制度开始于1999年，实施几年来，在规范调控土地市场，优化土地资源配置，节约集约利用城市土地，实现土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前金华市本级土地储备工作的运作过程中，仍存在着一些不容忽视的问题。本文即是作者经过认真调研并结合自身的工作实践和体会，就金华市本级土地收购储备工作中存在的一些问题作了粗浅的分析并提出相应的建议及对策。 　　【关键词】城乡建设；土地；收购储备；调研 　　 　　1金华市本级土地储备机制现状 　　金华市本级的土地储备工作起步较早，在1999年就成立了金华市土地储备中心（后更名为金华市人民政府土地储备中心），性质为全额拨款事业单位，主要职责是：受市政府委托，代表政府实施土地收回、储备、出让前期开发和预出让，负责土地储备资金的运作，适时增减所储备土地的市场供应量，为市政府调控土地市场服务；受市政府委托负责编制土地收购、收回、回收的补偿方案并组织实施；负责储备土地及相关资产管理，根据市区土地市场变化及市政府调控需要，适时增减所储备土地的市场供应量，为政府调控土地市场服务；负责储备土地的出让前期开发系列工作和出让方案的编制、实施；负责土地储备资金的筹集、管理和实体运作；负责土地储备库的建立、管理及资料、信息的收集和发布。 　　2土地储备工作中存在的问题 　　土地储备工作运作几年来，金华市本级在市委市政府以及相关部门的通力合作下，土地储备工作较起步之初有了相当大的起色，土地使用权招标拍卖挂牌出让工作也搞的有声有色，槌起槌落声是此起彼伏，一浪高过一浪，国土收益连创新高，财政收入大步攀升，显示了一个新生事物诞生后的勃勃生机。但居安思危，未雨绸缪，纵观目前市本级土地收购储备工作的总体态势而言，在其运作过程中，却面临着诸多问题。 　　2.1编制年度储备计划问题。 　　2007年底新出台的《土地储备管理办法》规定，土地储备机构要编制土地储备资金收支项目预算,并要根据土地收购储备的工作进度,严格按照同级财政部门批复的预算执行，无先例可援。编制土地储备资金收支项目预算的前提是要有明确的计划，但就这几年的运作来看，制定年度土地储备计划受政策因素影响很大，因此很难有长远的规划。土地储备很多是根据政府指令操作实施，在上报新一年度的储备计划，大多只能根据上一年度报个概数。2007年金华市审计局对金华市本级土地储备工作提出了三个方面问题，其中就有我市土地储备无年度收储计划，出让计划执行不到位的问题。 　　2.2编制年度储备计划和贷款规模预算衔接问题。 　　年度储备计划难以准确编制，受贷款运作的限制，两者配套衔接的难度就更大，银行对储备中心贷款政策从紧，融资困难；目前实际操作时，在现有贷款余额基础上，根据已明确的近期收储任务，适当增减贷款总额，并配合年度出让计划可获拨回的收益，以保持资金正常运作为基本目标。 　　2.3融资渠道单一，资金筹措困难。 　　土地储备过程既是土地流转的过程，又是资金循环的过程。城市土地储备的启动需要巨额的资金，在土地收储的实际运行过程中，如果没有大量资金加以支撑，更是难以有效运作的。目前土地储备资金主要有三个来源：一是政府财政拨款，二是储备中心自有资金，三是银行贷款。由于政府拨款和自有资金极其有限，因而全国各土地储备机构所需的资金主要来自金融贷款，筹资渠道过于单一。实践证明，如果借贷比例过大，将会增加实现经济目标的不确定性和风险水平。 　　2.3.1贷款期限与储备土地的运营周期存在着期限结构不合理的问题。 　　这与商业银行贷款的筹资方式本身就存在着诸多难以克服的缺陷有关。现在受国家宏观调控影响，人行针对土地储备机构贷款作出了明确的限制性规定，商业银行对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度最高不得超过土地收购价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。因此，在实际操作过程中，仅30%的自筹资金累积起来也已远远突破我们的自有资金，同时又出现了抵押物匮乏的问题，这还不包括一些无法进行项目包装贷款的土地，资金缺口大。且商业银行提供的贷款周期多数仅为一年，而储备土地的运营周期一般需数年以上，有的甚至更长，在时间上存在着不可调和的矛盾。 　　2.3.2商业银行贷款来源不够稳定，受金融政策和经济环境的影响较大，而土地收购需较为稳定的资金来源。 　　2.3.3资金在流通过程中存在着由于利率变动，增加成本及还款风险，加息虽然有利于巩固宏观调控现有成果，但在土地贷款比例高的情况下，将直接增加储备地块财务费用。 　　2.3.4经营目标不同使土地储备机构的部分正当要求难以得到满足。商业银行的经营目标是追求利润最大化，因此商业银行仅支持那些效益好的土地储备项目，而那些经济效益相对较差社会效益良好的土地储备项目难以获得支持，势必影