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浅谈我国房地产业健康发展 　　摘要:住房需求是人的基本需求,住房关系到一个国家的长治久安,而我国当前房地产发展存在着诸多的问题。本文分析了我国当前的房地产发展形势,阐述了当前的研究成果,并对一些发展中的误区进行了澄清,最后对我国房地产的健康发展提出了几点建议。 　　关键词:房地产 健康发展 误区 发展策略 　　 　　▲▲一、引言 　　 　　房地产行业是中国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展,中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 　　2007年以来,在紧缩政策调控下,我国的房市的泡沫成分开始收缩,一些城市的房价虽然仍然较高,但面临着较大的下降压力,并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%,此后逐步下跌,至2008年5月,新建商品住宅均价11014元/平米,回落至2007年初的水平,与2007年10月高峰期的17350元/平米相比,下跌了36%;而且据业内人士预测,深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况,2008年3月,商品住宅均价为9316元/平米,与2007年10月相比,下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺,但销量也出现了不同程度的下跌,显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示,上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元,环比下滑了23.5%。2008年下半年以来,在国内外宏观经济下行的背景下,以北京市房地产市场为例,其已进入全面下调的深度调整期。2008年全市房地产市场呈现出五个方面的特点:一是房地产投资增幅回落;二是市场观望气氛浓厚、销售低迷;三是房价涨幅虽有松动,特别是二季度以来,同比涨幅几乎是逐月回落,但总体仍在高位运行;四是相关行业受到影响,如钢铁、水泥等产量的增幅迅速下滑或出现负增长;五是受2008年上半年土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响,全市商品房新开工面积前涨后跌,竣工面积大幅减少。 　　2008年11月和2009年1月,北京连续出台了2次房产新政,新政实施后,北京的楼市出现了回暖的迹象。在仍然变幻莫测的国内外环境下,尽管北京市房地产市场仍存在调整的需要,但在各级政府大举干预市场经济,纷纷出台救市政策的作用下,未来走势将更多取决于各方力量的博弈。 　　 　　▲▲二、我国房地产业发展的研究结果 　　 　　中国人民大学叶剑平教授从效益和成本方面进行分析并指出:中国的住房保障实施以来,其沉没成本和当前成本远高于通过柯布-道格拉斯效用函数测算的社会效益,且住房保障的规模远远达不到低收入家庭对住房的要求。 　　王亚平博士指出在中国有超过1亿的外来务工人员居住在城市之中,对于其中的大多数,当地政府并没有提供令人满意的居住设施。他对深圳外来务工者进行了实地调研,取807个样本。文章认为:①总体上外来务工人员的居住条件较差;②私租是住房的主要来源;③外来务工人员的居住面积远小于城市平均水平;④外来务工者多居住在高密度、老房子中;⑤缺少相关配套设施及绿色空间。他建议:私人出租住宅应该作为城市住宅市场的一部分,更有效地供给城市贫困和低收入人群居住,并且得到保护和大力支持。 　　目前,我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析,目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时,近年来,房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目,各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争,不断降低门槛,导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后,是潜在的巨大风险。据统计,我国80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或者间接地来自银行贷款,而个人通过按揭贷款买房的人,占全部购房总数的比例高达90%,这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且,由于房价下跌,一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行,从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险,加剧我国经济波动。 　　现在普遍认为房地产发展失范的一个主要表现的就是房价过高,但是有些业内人士、置业者、行业内部人对此却不认同。最近对于这个问题中央做了讨论,国务院12月14日召开了会议,温总理主持会议,落实了6条政策,但是能不能实现还有待于观察,因为我们近年来我们都有出台调控的政策,但是没有太大的作用,大家也没有信心。房价上涨很严重,甚至房价上倍的增长,2万以下的商品房已经买不到了,其他像是上海、杭州