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浅谈我国房地产企业中信托融资 　　摘 要：房地产行业在我国国民经济发展中扮演着重要角色，但融资问题是绝大多数房地产企业发展壮大过程中的绊脚石。本文主要探讨房地产融资过程中利用REITs发挥的优势以及存在的一些问题，并根据自身工作经验和学者研究成果，提出一些可行性建议。 　　关键词：房地产；融资；REITs 　　一、信托融资概念 　　信托是指委托人出于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，受托人根据委托人的意愿，以自己的名义为受益人的利益或者其他特定目的，对所托财产进行管理或者处分的行为。收益人可以是委托人指定或者相关法律规定。房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs），是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的基金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度。信托融资最早起源于美国，在经济全球化背景下，我国逐渐引入进来并获得了一定的发展，但和成熟经济体相比还存在一定差距。 　　二、我国房地企业的主要融资渠道及信托融资的优势 　　（一）我国房地企业的主要融资渠道 　　房地产企业融资渠道有直接和间接两种。直接融资包含股票、债券、信托、投资基金等，间接融资包含银行贷款，金融机构融资融券等。当前，我国房地产企业的主要融资渠道是间接融资，其中银行贷款的占比高达60%以上，还有少部分民间借贷。在规模较小的房地产企业当中，银行贷款比例高达90%以上。由于融资渠道过于单一，很多房地产企业都面临经营不善的情况，且很容易造成银行不良贷款的产生。 　　（一）我国房地企业利用信托融资的优势 　　房地产投资信托相对于传统的银行贷款融资，对于房地产企业来说具有较为明显的优势。 　　第一，REITs对投资者要求比较低。房地产企业在进行银行贷款时，银行都会对房地产企业进行信用评级，由于信息不对称，银行在对房地产企业房贷时设立了较高门槛，以防止坏账产生，这也阻碍了房地产企业的正常生产经营。而REITs的准入门槛较低，具有较强吸引力。 　　第二，REITs拓宽了融资途径。在银行融资方面受到阻碍时，房地产企业可以通过REITs，将民间储蓄转化为规模较大的投资基金。 　　第三，盘活房地产企业资产，促进行业结构调整。 　　信托公司在内的大多数金融公司都可以将房地产企业手中闲置的土地、设备、房产，通过配送“资金、人才、技术”的方式盘活。同时，发挥信托结构化设计的便利功能，把高风险承受能力的投资人和低风险承受能力的投资人组合到一个信托产品里面去，寻找一些房地产投资项目，这样根据他们的风险承受能力选择最恰当的投资回报。 　　三、REITs在我国的发展机遇 　　第一，在中央发布的“十二五规划”当中，明确将加快城镇化建设作为未来发展的主要方向，而完成城镇化建设的重要保障需要依靠房地产市场的健康发展。国家政策扶持为房地产企业的发展提供了良好机遇，也为REITs的快速发展提供了保障。 　　第二，由于REITs具有收益回报稳定、流通性好、变现能力强等优点，吸引了一些有规模庞大的投资需求的机构投资者，如保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金等。他们的共同参与活跃了REITs在我国的发展。 　　第三，随着人民生活水平的不断提高，大量的可支配收入的使用和增值必然会带动REITs的活跃。2015年上半年，我国镇居民人均可支配收入达到15699元，农村人均可支配收入达到5554元。我国居民闲置资金庞大而具备专业理财知识的人员匮乏，使得以REITs为代表的专业化、正规话投资管理服务受到欢迎。 　　四、REITs在我国发展过程中需要注意的问题 　　（一）完善法律法规 　　以美国为代表的发达经济体中，健全的法律体系保证了REITs的顺利发展，以税收法律的保护最为突出。从上世纪60年代的《房地产投资信托法案》、《国内税收法案》到如今的《房地产投资信托现代化法案》，美国的这些法律尤其是在税收方面的有关规定有效保障了投资人的权益，从而也为REITs的健康发展保驾护航。当前，我国较为完善的相关法律只有《证券法》、《信托法》，而《投资基金法》、《产业基金法》等专门规范房地产信托经营业务的法律法规和相关实施细则还没有出台，因此必须加快立法建设，从制度上约束和保护REITs的发展。 　　（二）培养专业人才 　　任何一个基金的运作都需要专业化团队的参与，REITs的运作也不例外。REITs是将众多投资者的资金汇总在一起，通过具有丰富经验和专业知识的专家对基金进行管理，经过专业操作，提高资金的盈利能力，为投资者创造尽可能多的收益。因此，可以说是否有专业化人才是REITs市场能否成功运作的关键。在我国，REITs作为一个新兴的投融资方式，更需要培育大批熟悉资本市场和房地产市场运作的