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浅谈我国房地产评估业存在问题及对策 　　摘要：房地产评估业是一门技术性很强、专业程度要求很高的的新兴领域。然而,与发达国家的成熟发展体系相比,我国的房地产评估业务的发展仍然有所欠缺，包括法律制度，评估准则等都有待完善。文章分析了房地产评估业务存在的种种亟待解决问题，并针对这些问题提出了建议及对策。 　　关键词：房地产评估；问题；对策 　　中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1006-8937（2014）17-0124-03 　　1房地产评估业务概述 　　1.1房地产评估类型 　　房地产的估价类型分为三种，一般评估，特定评估，房地产抵押贷款评估。他们最大的区别就在于，前者不具有法律效益，而后两者具有明显的法律约束力。评估类型的划分很好的把我国尚未形成的评估体系分门别类，很有条理的说明了评估的种类，这有助于我国形成完整成熟的评估体系。 　　1.2估价原则 　　房地产评估原则是很早以前就订立的，但跟随着时代的转变，国内外经济的迅速发展，个别的原则已经不适应如今的房地产评估业务的要求了，我国必须结合自身的评估业务特色，针对特定的评估案例我们也要随时的根据实际情况，来灵活的使用评估原则。目前来看，我国一直使用的估价原则有6则，供求原则、替代原则等，这些原则不是通用的，要根据实际的评估案例，遵循特定的评估原则进行合理合法的估计。 　　1.3影响房地产价格的因素 　　有很多因素影响房地产价格，比如说人口因素、政策因素、时间因素等，这都会从不同程度上影响房地产价格的高低，而且这些因素并不是完全独立的，有的会出现交叉或者包含的关系，具体因素要具体分析。比如说房地产质量因素，现阶段的舆论新闻不时的会出现各种“质量差”房产，甚至出现倒塌，人伤亡的情况，这是导致房地产价格下滑的最主要因素，购房者不相信房地产给其带来的正面利益，反而觉着房地产会给自身造成损失，这种恐慌和没安全感会影响房地产价格。相反的，如果房产质量好，配套设施齐全，自然房产价格上涨。但是这两种形式都不是最优的情况，都会使得房地产价格忽高忽低，房地产市场无法稳定的运行。 　　2房地产评估业发展的现状 　　最近几年来，评估业务的交易越来越频繁,尤其是房地产业务。因此房地产估价业务、服务对象和形式也日趋多样化，种类也有所增加，这就使得房地产估价服务成为涵盖各种经济业务的基础。2011年、2012年房地产估价行业的发展状况如图1所示。 　　随着时间的推移，房地产评估行业也在茁壮的成长。30多年的发展和创新过程，使得我国房地产评估业在不断的进步，上图充分说明了这一点。就取得房地产估价师资格的人数来看，2012年比2011年上升了将近5000人。 　　但是，一些非市场化和违反估价原则行为仍然在不断的发生，阻碍着整个房地产估价行业的发展。从某种角度来看，和我国前些年的评估发展情况来看，现如今的进步速度的确快了很多，在这种“急速”模式下以及未达标的不负责任评估人员等不利因素，导致了我国房地产评估业务的缓慢前进。 　　3我国房地产评估业存在的问题 　　3.1房地产估价业务的法律责任不健全 　　我国现存的已经成文的房地产评估法律责任规定仍然不完善，严重缺乏系统性，并且没有集中在某个条款中，而是在很多评估法律、法规文件中零散的出现的，还没有专门的评估法律出台，这是评估行业很大的一个缺口。一旦要是出现了相关的法律纠纷，根本没有准确的法律依据，即使找到法律依据也是没有说服力的。这无论从办事效率上，还是评估范围上来看，现有的法律法规都无法满足资产评估业务的发展需要。因为这些法律规则都没有对资产评估做出具体的规定，不仅缺乏操作性，衔接性也不好，这严重滞后于资产评估的快速发展。 　　3.2我国房地产评估业务的准则法律地位有待提高 　　美国的评价标准是以立法的形式，是美国政府批准，具有很强的约束力并且以官方的形式规定了涉及非法交易的房地产评估业务必须遵守的公认的评估原则。而中国的评估准则并没有具有强有力的法律约束力，只是内容上比较综合性系统性，并没有实际的法律地位。因而，在实际涉及了房地产业务的评估业务中，评估人员有时很难把握准则，统一业务涉及到的评估准则可能不明确，从而导致了评估结果会有很大的误差。 　　3.3房地产评估业务的市场环境不规范 　　中国实行市场经济时间不长，由于旧观念和旧体制仍有残留，行业协会的权威建立还有待时日，评估执业涉及了方方面面，还有很多问题要协调。由于房地产评估业务涉及的领域很广，要和很多工商税务部门打交道，这其中就会不时的出现不合法的行为，甚至会出现“垄断”现象。而且，同业的资产评估机构和资产评估的工作人员，面对同一客户，为了增加本机构的业务量，争取到客户，也会略施小计，想出各种诱惑客户的条件，在如此竞争激烈的过程中，评估机构就不免会用