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浅谈房价与地价关系 　　[摘 要]2000年以来,房价的迅速增长成了大家最关注的话题。有些房地产开发商认为土地所花费的成本越来越高导致了房价的飙升，高地价是高房价的主要原因;有些人士则认为近年来房地产市场为卖方市场，房屋供不应求,导致房价上涨,而且刺激了开发商对土地的需求,从而拉动了地价的上涨。可究竟是房价抬高了地价还是地价抬高了房价呢？通过分析城市地价与房价的关系,旨在弄清地价与房价间的相互影响。 　　[关键词]土地价格 土地出让金 土地一级市场 　　 　　一、房价与地价的构成 　　（一）房价的构成 　　从商品房的价格构成来看，房价主要由土地出让金、征地或者拆迁费用、土地开发费、建筑安装工程费、销售费用、基础设施配套费、税金、利润、其他费用等九项构成。 　　其中，土地出让金作为国家收益归国家所有；征地拆迁费用作为土地使用收益归原土地使用者所有；土地开发费、建筑安装费、基础设施配套费作为房地产开发中的直接开发费归建筑开发承包商所有；利润、销售费用等其他费用则作为收益归房地产开发商所有。 　　（二）地价的构成 　　我国目前公认的地价构成是：“土地价格= 出让金+配套费+征地拆迁开发费”其中，出让金是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付金额,是国家作为土地所有者的一种收益；城市建设配套费是指城市建设部门向各类基本建设项目征收的用于城市道路桥涵、供热、供水、供电以及污水和垃圾处理等组成的网络体系建设费用；征地拆迁费是对原国有土地使用者和农民集体土地的补偿,属于补偿性质；土地开发费是指为了达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用,包括宗地内、外的土地开发费用。 　　 　　二、房价与地价的关系 　　（一）房价与地价的一般关系 　　首先，地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨，要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。住房价格是由开发商的成本和利润两部分构成，成本包括建筑成本、地价、财务成本、各种规模等，其中地价约占成本的1／3左右。理论上说，如果地价上涨而其他成本下降，或者开发商利润减少，且地价上涨数额小于或等于其他成本与利润下降之和，则房价仍然可以维持原价甚至下降。只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因。 　　其次，在竞争性市场上，价格取决于供求关系，房产价格同样如此。一个城市或一个地区的房价合理与否，不能看其绝对价格高低，而要看是否与该地居民有支付能力的需求相符。中国地域辽阔，各地经济发展水平、居民收入水平差异巨大，房地产价格水平有高有低完全是正常情况。在杭州、上海等沿海城市，每平方米3000多元的住房属于低价，在内地某些城市则是高价，仅根据绝对价格来议论房价高低是没有意义的。判断房产价格合理与否，关键在于住房供求是否平衡，房价最终受需求的约束。 　　（二）地价对房价的影响 　　从房价构成公式上看，地价是房价的基础，水涨船高，地价的上涨必然导致房价的上涨，地价的上涨是房价上涨的主要原因。 　　在房价构成和利益分配中，地价是房价的构成因素之一。在房地产开发过程中，土地的取得是整个房地产经营项目的开端和基础，开发商总是先取得土地使用权，才能成功进入房地产市场，进行房屋的开发与经营。地价是房价的基础，地价的上涨必然会引起房价的上涨。 　　而且，从成本定价角度来说，房地产价格＝成本＋利润＋费用。在房屋开发经营过程中，国家对开发商的利润率进行了严格的限制，因此房地产的价格就主要取决于开发商取得土地的价格，即土地价格决定了房价。但值得我们注意的是，房地产的成本价格并不等于房地产的市场价格，房地产的市场价格是由市场对房屋的供需所决定的。在市场经济中，当供大于求的时候，价格不会因为成本低而不升，当供小于求的时候，价格不会因为成本高而不跌。在现实楼盘销售中也的确如此，地价的高低并不能决定房价的最终变化。如同一地段内，以协议方式（施行招、拍、挂制度）取得土地的成本明显低于以招、拍、挂方式取得土地的成本，但同等条件下的楼盘同期上市时房价却鲜有差别。 　　（三）房价对地价的影响 　　在房价对地价的影响作用方面，本文想通过“玉米法律悖论”来说明。19 世纪的英国,法律禁止进口谷物和玉米，然而随着国内对谷物需求的增加,最终导致了种植谷物的土地价格的增长。可以看出地价高是玉米价格高的结果，而不是玉米价格高的原因。 　　同样，在房地产市场上也存在这样的悖论。近年来随着人民生活水平的提高，人们因为需要改善住房条件而产生了对住宅的需求,土地是建造房屋必需的生产要素,这就导致了对住宅类用地的需求。而土地资源具有稀缺性，土地供给无弹性，而需求确在不断的上涨，土地资源的