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试论企业内部房地产管理策略 　　摘要：房地产管理相对其他企业管理来讲，具有一定的特殊性。房地产行业风险程度较高、产业链条长、投资周期较长，同时由于缺乏科学的内部管理，导致财务管理、成本控制、预算管理等方面管理效果不佳，影响房地产企业健康发展。文章对企业内部房地产管理策略进行简单分析。 　　关键词：房地产管理；内部管理；管理策略；企业管理 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）11-0146-02 　　随着我国经济的快速增长，房地产企业在近几年同时得到飞速发展。在房地产市场兴起的同时，大量的中小型房地产企业陆续成立，在房地产市场中希望谋得一席之地。市场快速发展的背后，在经济利益的驱使，房地产企业管理较为混乱，以至于整个行业处于鱼龙混杂的状态。在全球经济一体化的发展时代，企业要想能持续健康发展，就必须要加强内部管理，采取科学管理策略，提高管理水平，以提升市场竞争力，保障企业正常经济效益。 　　1 企业内部房地产管理现状 　　1.1 企业内部管理层次差别较大 　　随着我国房地产市场行业的快速发展，各类资本大量融入房地产市场，各类房地产企业数量激增，以至于房地产市场鱼龙混杂。随着我国近几年来对房地产市场调控力度的加大，逐渐引导房地产行业走向规范化，淘汰和重组了部分落后企业，取得了一定成绩。但总体来讲，在行业发展中所遗留的问题还普遍存在于房地产市场中。具有一定实力的房地产企业立足自身综合实力基础之上，开始寻找新的发展方向，谋求长远发展。但部分房地产企业依据停留在原有管理层次，管理方法和管理策略都停滞不前，无法适应时代发展需要。 　　1.2 财务管理机制薄弱 　　目前，我国房地产企业财务管理机制薄弱问题还比较突出，具体体现在以下几方面：（1）财务管理制度不健全，没有结合企业实际，建立完善的财务管理制度，现有的管理制度未有效落实；（2）财务管理工作效率较低。房地产企业内部财务管理工作仅仅停留在编制财务报表和记账等事物工作上，而财务预测、财务决策及财务控制和财务分析等财务管理职能未合理运用，导致管理水平较低。（3）资金的使用和筹措缺乏计划，缺乏现金流量管理的经验，以至于经济效益较好时，能够选择的投资机会较多时，增加了企业风险控制的难度。 　　1.3 预算管理不到位 　　部分房地产企业的员工在对预算编制时，存在较多错误认识，在编制预算、数据统计分析和编制财务报表时，仅仅当成简单的财务行为进行处理。认为预算管理和其他部分关系不大，以至于房地产项目管理、预算管理、决算管理效果不佳。 　　部分房地产企业内部缺乏完善的预算管理组织体系，导致企业整体规划无法统一，以至于在落实预算考核及编制预算目标时，无法发挥应有的作用。在房地产项目建设的开发阶段，对预算管理的重视度不够，同时认为企业发展战略和年度经营计划直接的关联性不大，而在预算执行阶段，无法确保机制的完备性，无法保障预算数据来源、数据量的及时性。在实施预算评价时，由于考核职责不明或考核力度不大，同时缺乏有效监督管理，导致预算评价效果不佳。 　　1.4 缺乏有效的内部管理、监督机制 　　目前，内部审计时房地产企业内部控制及内部监督的主要手段。通过运用内部审计对内部控制实现再控制，从而提高内部管理水平。但是由于部分房地产企业并未建立完善的内部管理和监督机制，导致缺乏完善的内部审计机构，即便设置了内部审计机构，但在实际运用中其审计职能缺失，无法对企业经营管理具有约束力。同时，由于我国缺乏COSO类似的组织来指导房地产企业建立完善的内部控制体系，基本上都依靠政府部门规定来减少内部管理制度，以至于缺乏完善的监督机制，影响企业管理水平的提升。 　　2 企业内部房地产管理策略 　　2.1 完善内部管理体制 　　房地产企业内部管理机制的完善，和内部控制效率的提升，都无法离开整理的指导原则。当前，房地产企业内部管理需要遵循的原则主要有： 　　（1）合法合理原则。我国的法律法规时企业管理行为的准绳，房地产企业内部管理规则制度和管理行为都要以法律为指导，都要在法律允许范围内。 　　（2）坚持全面性的原则。在坚持合法合理性原则的前提之下，要将房地产企业内部的会计控制涵盖企业业务的各个方面，并且还要重点落实决策、实施、监督等环节，实现对企业经营及管理的整体控制，例如：对材料及设备的购入控制、对施工成本的有效控制等。 　　（3）坚持谨慎性的原则。房地产企业的内部会计控制的关键是有效防范风险，而房地产企业的一个重要特点就是投资风险大，这就要求内部会计控制要谨慎地考虑、评估、分析企业在经营各环节会存在的各种风险，争取将风险值降到最低，以实现企业利益的最 　　大化。 　　（4）坚持灵活性的原则。企业的内部会计控制在坚持谨慎性原则的同时，还要根据具