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浅论商业地产开发项目前期成本控制 　　摘 要：本文通过对我国商业地产行业的背景描述，引出了商业地产开发项目前期成本控制的重要性，叙述了项目前期成本控制的主要阶段，总结了项目前期成本控制中普遍存在的问题，并提出了相关的建议措施。 　　关键词：前期；成本控制；措施 　　随着国家银行贷款利率的不断地调整、经济的调控、土地政策的出台，使商业地产行业的门槛在节节高升，许多小型房地产企业的经营模式已经不适应当下行业发展的需要。房地产企业考虑到长远发展，为了强化自身的竞争力，企业应该更加关注和重视成本方面的管理。从我国商业地产企业成本管理的实践来看，在成本核算已经相当成熟的情况下，更多房企已经从成本核算向成本控制转型，并且成本控制的重点放在项目开发的前期。 　　一、房地产开发项目前期成本控制的主要阶段 　　项目开发前期成本控制，是指从具有项目投资意向开始，选址、立项、资金筹措、取得土地使用权、规划设计、工程招投标等一些列前期工作，为了实现预期目标而发生的成本费用进行计划和控制。商业地产开发项目前期成本控制是整个项目成本管理过程中一项非常重要的工作，在项目开发前期的各个阶段都有体现，前期各阶段对成本控制的影响程度，如表中显示。 　　从表1中可以看出项目投资控制的重点在于施工以前的投资决策和设计阶段，而在项目作出决策之后，项目成本控制的关键就在于设计。下面分阶段来论述房地产项目前期的成本控制。 　　1.在商业地产项目开发决策阶段中，从项目选址、立项到取得土地使用权，期间所发生的费用有机会分析及市场调查的相关费用、可行性研究费用和其它决策产生的费用等。决策阶段的成本费用占总投资的5%左右，相对于开发项目的整个费用，虽然这些费用所占的比例很小，但是该阶段产生的决策结果对整个项目的影响程度达到了95%以上，直接影响着项目今后的功能、投入和收益，甚至直接影响投资项目的成败。 　　2.设计阶段，是商业地产开发项目前期成本控制过程中最为重要的环节，从表1中就可以看出来。在设计阶段，确定规划设计方案推进是整个项目的一个重要节点，如果方案确定不下来，后续的设计工作都进行不了，耽误整个项目的进展。另外，一个成功的规划设计方案不仅可以节约造价成本，保证建设项目整个过程的成本可以控制，而且能促进销售，增加销售上的卖点，保证后期资金能够顺利回笼。 　　3.招投标阶段，是开发项目前期的重要阶段，需要完成项目的招标、投标、评标、定标和合同的谈判、签订等一系列工作，招投标阶段对成本控制的影响程度只有10%以下，但是该阶段的工作直接影响着项目成本，具体工作包括标段的划分、招标方式的选择、招标文件的编制、评标定标方法、合同形式的选择等。在招投标中最普遍采用的是工程量清单模式来为投标者作报价和为招标者编标底之用。工程量清单质量的高低直接影响到投标者的报价和招标单位标底的准确性以及施工过程中的成本控制工作，必须十分重视工程量清单的编制工作。 　　二、商业地产开发项目前期成本控制中存在的问题 　　从商业地产项目开发前期阶段的描述中可以知道，项目前期发生的成本费用很少，可是却影响着整个项目的成本控制，但是限于种种因素，开发项目前期成本控制中存在很多问题。根据国内近年来大小房地产开发项目的实际案例以及本人所调研的房地产企业的管理情况，分阶段总结了房地产开发项目前期成本控制中存在的问题。 　　1.决策阶段 　　（1）缺乏认识，专业性不强 　　许多开发公司缺少对决策阶段成本控制应有的认识，并没有在这一阶段就建立起成本控制体系，加上前期组织队伍不健全、缺少专业精干人员等，决策上经常出现各类问题和意外，导致浪费了大量的资金和时间。 　　（2）可行性研究指导性不足 　　在项目的可行性研究上，缺少合理的项目可行性分析和成本精细测算，对项目当地的政策把控和市场调研不足，这样都会使得项目后期风险加大，打不到预期目标，可行性研究也就变得没有意义。 　　（3）公司缺乏科学化管理 　　从近年的商业地产公司特点来看，尤其是中小型的企业，公司的房地产项目都是由老板一个人拍板决定，投资决策部门基本上是个摆设，加上公司缺乏规范化的经营管理、人力资源管理方面不够完善以及缺少科学的投资决策方法，使得许多项目不是利润很小就是亏本，有的项目已经在项目前期已经投入较大资金，却因为决策不到位和后期经营风险加大而使得项目不得不终止。 　　2.设计阶段 　　对规划设计阶段的成本控制工作不够重视。首先，许多公司没有推行设计招标，对设计标准的掌控不够，对设计人员不顾方案的成本进行设计的行为没有加以制止和进行调整。其次，各专业设计人员之间沟通不到位，使得专业设计频繁调整，设计速度滞后，加大设计成本。另外，审图不到位，没有及时发现设计方案的缺陷，也会导致定标后的施工阶段频繁发生变更和索赔，造成投资失