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论房地产开发如何控制设计效果 　　摘要：设计的成果是由建筑设计院完成的，房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。本文结合工作实践，谈谈在房地产开发过程中如何把控设计效果。 　　关键词：房地产开发；设计效果；设计管理 　　中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号： 　　一、概述 　　1、项目设计管理的概念 　　项目的内部结构存在许多结合部，使得参加建设的各单位之间的沟通、 协调困难重重，也是工程实施中容易出现事故和质量问题的地方。项目设计过程是项目实施阶段的重要环节，设计工作的好坏直接影响着设计质量的高低， 影响着整个建设工程项目的投资、进度和质量，关系到业主的意图是否能得以充分体现以及项目最终交付使用后的实际效果。设计管理对保障设计工作质量和进度会起到关键作用。英国设计师MichaelFarr提出：“设计管理的功能是界定设计问题，寻找最合适的设计师、创造一种环境并使他们在既定的时间和预算内解决问题”。项目设计管理是指业主组织协调设计单位与施工企业以及其它相关单位之间的工作配合，为设计单位创造必要的工作条件，以保证其及时提供优质的设计文件，满足工程进度及质量需要，使项目得以顺利进行。 　　2、研究优化项目设计管理的目的 　　在项目的前期策划和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策划和设计过程中时间、成果、风险和质量的管理，都能起到积极的作用。而设计环节控制不论是对项目的成本控制、工期控制还是质量控制都是至关重要的，对设计环节的管理是整个项目管理中的重要工作。 　　项目从立项、报批、建设到最后交付，均是以设计图纸来体现建设者意图的，在项目方案、报批图、施工图、竣工图等各阶段，设计管理环节均存在项目沟通管理、项目风险管理、项目资源管理等多重管理工作，涉及的单位比较多，涉及的专业比较多，时间跨度也很大。通过优化项目的设计管理环节，可以使房地产开发公司决策和设计人员对项目的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。 　　二、把控设计效果实例分析 　　1项目概况 　　某工程一期工程占地为 11.37公顷，容积率0.284；二期工程占地为8.37 公顷，容积率0.35。 　　2项目设计管理特点 　　项目单体都比较小，但“麻雀虽小，五脏俱全”，从建筑平面、立面、结构到每一幢的水电配套及景观设计全部都是完全不同的。首先，一、 二期项目一共有159幢，平均每幢面积在40?O左右，还有一幢面积较大的中心会馆，实际设计工作量相当于160个单体设计的工作量。其次，由于项目的特定地理位置和项目定位，我们既要让居住者有独立的庭院，又不能掩盖主要景观，需要让业主有生活在高尔夫球场的感受，同时还不能让来打球的客户感到建筑对他们的视线产生干扰，所以项目的景观设计施工环节变得非常重要。再者，一、二期项目建设跨度将近4年，期间国家政策多次出现重大调整，设计规范也经历较大变革， 业主的管理团队人员变动频繁，设计管理工作非常繁复。再次，由于项目的高端定位，业主都是各行业的顶级精英，对产品的设计和施工质量的要求也是前所未有的。总结日常管理工作，项目的设计管理有以下特点： 　　⑴规划设计、建筑设计、水电设计、市政设计、景观设计等的工作由多达 7 家设计院共同操作完成，相互间有大量技术数据需要反复协调； 　　⑵方案时间较长，施工图出图时间比较紧，设计单位往往急于按时完成图纸，加上设计人员对这种“小型单体”的设计警觉性偏低，各专业图纸之间不匹配、 技术数据失误等较多而较难保证图纸的质量； 　　⑶施工场地分散，同时开工的单体多，导致现场状况不断，现场监督管理工作非常耗费人力。修改工作量很大，容易导致延误工期； 　　⑷由于项目销售的特点，客户会在各个阶段提出很多修改意见?D?D必须将客户合理意见汇总给设计师，根据施工现场实际情况进行修改； 　　⑸由于项目设计特点，建筑面积与产权登记面积出现了差异，也产生了较多需要解释的纠纷； 　　⑹项目率先采用了很多新材料、新工艺，比如：石板瓦、实木门窗、 屋面保温等。而新材料没有现成的施工工艺； 　　3把控设计效果方法探讨 　　针对以上特点我们采用了一系列的方法来进行优化设计管理： 　　3.1采取以景观规划为主导的设计方法 　　为坚持环境为出发点的设计总则，尊重用地原有地形地貌，创造活泼的社区建筑群貌以融合球场环境，发挥景观资源优势。项目摒弃了传统建筑设计工作序列，所实践的是以景观规划设计师为主导的设计理念和设计方法，是将景观设计