凌峻地产秦皇岛北戴河商业项目整体发展战略及产品优化.pptxVIP

总 纲 重新审视项目发展环境 全方位检视项目 项目发展战略规划 功能定位与组合 软硬件设施配套建议第一部分 重新审视项目发展环境 秦皇岛概况 北戴河经济发展概况 北戴河旅游业发展概况一、重新审视项目发展环境 秦皇岛概况秦皇岛是“新欧亚大陆桥”和西部大开发的桥头堡，是中国北方贸易最大的输出港，秦皇岛发展直接为当地的经济和旅游业、房地产业提供了大量的客源； 秦皇岛是全国甲级旅游城市之一，年接待游客800万人次。汇聚了山海关，万里长城入海口及北戴河等著名旅游景点；秦皇岛整体游客构成仍以“观光度假”为主，长、短程游客均匀发展。一、重新审视项目发展环境北戴河经济发展概况北戴河区内消费购买力乏力，主要依赖外来消费支持；北戴河区内房地产购买、投资成为热点，区内高端产品供应缺乏，外地游客成为当地最大消费购买力，产权式投资公寓成为市场宠儿；北戴河商业发展现在还是以零散商业为主的简单商业形式，规模较小、经营模式单一、业态结构不合理，经营脏、乱、差等现状；北戴河人口少，分布散，缺乏与外界沟通，接受新概念、新事物较慢。 一、重新审视项目发展环境北戴河旅游业发展概况北戴河是直属秦皇岛的一个区；位于秦皇岛126.1公里海岸沿线中部； 北戴河主要的经济支柱产业以旅游业为主，带动相关产业发展；北戴河旅游业以观光和疗养为主，缺乏上规模、上档次、个性化的休闲、娱乐配套产业；北戴河年接待游客300万人口，游客则集中在夏季（6——8月）；游客构成以津京唐都市圈为主，游客则以“休闲、避暑、疗养”为主；北戴河游客以短程为主；游客平均停留1.75天。第二部分 全方位检视项目 城市分析 地段分析 旅游模式 目标群体分析 商业形态 项目功能 商业发展模式 总结二、全方位检视项目城市分析北戴河的优点和缺点同样明显，项目必须以高定位、大视野来发展，确立“走出去，请进来”的策略。 秦皇岛北戴河拥有良好的天然旅游资源，但其本地消费不足，主要依赖国内外游客的消费支撑，特别是大京津唐地区的游客。淡旺季明显，因此，项目必须跳出秦皇岛来进行发展规划，从大京津唐地区的物业的高度来给项目进行定位，使之影响力覆盖到更广阔的区域，才能寻找到足够大的市场。二、全方位检视项目城市分析无论从城市资源、还是城市的历史文化角度都奠定了北戴河的城市地位和城市经济发展的外向型特征，也就是说北戴河旅游业发展不仅仅局限发展于本地市场和周边市场，而是面向全国市场乃至国外市场，因而本项目适应时机开发，拔高定位亦是为之必要。 二、全方位检视项目地段分析 项目位于北戴河中心地区，周边拥有大约2万人的常住居民，项目的基础市场，项目可以发展部分商业形态来满足周边居民的消费需求。这是项目适应市场的需要。北戴河的地缘优势决定项目产品开发结构及市场取向应该以观光休闲度假的游客市场靠拢，完善当地旅游市场产品结构，成为为北戴河旅游增辉添彩的兴奋剂。同时执行“以外带内”、“内外互动”的产品开发策略推动本地市场消费。北戴河的商业结构和本地消费能力，说明项目不能以开发本地市场为主，而必须立足更广泛的市场进行发展。二、全方位检视项目旅游模式综观国际旅游市场，旅游产品开发设计理念已经突破个性服务，发展为跨地区、跨国界文化交流、学习、休闲、放松、体验的和享受消费经济的窗口。项目对北戴河本土文化继承，提供跨国界、跨文化的交流是保证项目与游客进行的沟通桥梁，同时也能形成项目有力的文化附加值。尊重国际、国内市场对旅游产品的整体要素的认识及发展趋势，项目作为海滨城市上目前唯一的商业设施，摆正项目立场，是建立长期竞争优势持续有效的方法。因而，项目的开发应该是建立在北戴河大旅游产品开发要素的一个重要环节。延长游客在海滨度假时间，提供海滨度假游客关于吃、喝、娱、乐、行、住的各个要素的具体需求，是本项目定位旅游产品的职能。?二、全方位检视项目旅游模式国际旅游业发展借鉴1.1 旅游产品职能定义国际旅游业对旅业产品的定义已经不是对旅游产品六要素的简单整合，对游客需求的开发，而是将旅游产品作为一种旅游跨地区、跨国界文化的学习、交流、休闲、放松、体验的窗口。1.2 国际旅游产品的发展趋势与国内旅游产品开发不同在于国外对旅游产品开发认识是对旅游六大要素“吃、喝、行、住、游、娱”的整体开发，它强调各要素之间的协调性、相联系和即统一；旅游产品开发动机越来越注重主动性、参与性、享受性和学习性。 二、全方位检视项目旅游模式1.3 国际旅游产品的开发要求国际化旅游产品开发设计要求其开发理念呈两极化发展，即国际化标准，本地化特色；产品个性特色方面既要迎合大众化的基于舒适的需求，另一方面要满足个性化的需求；旅游产品的经营既能满足大型旅游企业为主流旅游或大众旅游（大批量的流动和使用住宿设施等）提供批量产品与服务，同时又能为特殊旅客度身定造；对旅游目的地形象塑造，既要充分认