房地产策划金地沈阳分公司度营销汇报10823.pptx

汇报内容 第一部分：沈阳市1-10月市场概况第二部分：项目营销工作总结第三部分：项目营销调整措施 1.1、沈阳市宏观市场分析 1、2008年沈阳市商品住宅市场——供应持续旺盛、销量不升反跌表 1不同数据来源的08年沈阳住宅市场供销情况对比数据来源中指研究院新峰房产局备案易居中国1-10月供应面积1105.54万平　1107.26万平1056.68万平1-10月销售面积897.5万平830.48万平768.79万平供应面积同比9.8%9.9%4.93%销售面积同比-9.3% 　-15.2%　-19.43% 虽然数据来源不同，但共同反映了今年沈阳商品住宅市场的特点：供应量同比上升，销售量同比下滑比较严重，整体上供过于求，沈阳市场成为买方市场，市场竞争激烈。2、与其他城市相比——同比销量下跌，跌幅相对较小 表2 1-9月份各大中城市商品住宅市场销量对比（万平）城市沈阳广州武汉天津上海北京深圳08年1-9月销售量830.48538.26467.43198.041435.26533.3207.08销售面积同比-15.2%-25.52%-33.88%-37.14%-42.37%　-51.66%-54.74%数据来源：中指研究院 由全国统一口径统计的中指数据：1-9月沈阳市场虽然出现了销售面积同比萎缩的局面，但与其他大中城市比较来看，沈阳市场萎缩幅度较小，市场表现相对较好。3、沈阳住宅市场的拐点年——从供求平衡到供大于求图1 供应及销售总量对比图2 沈阳市商品住宅年度供销比对比数据来源：新峰房产局备案 新峰房产局备案数据是没有经过人为处理最原始也最真实的数据，因此本报告予以采用。2008年1-10月沈阳市商品住宅供应同比增长9.9%，而销售量同比减少15.2%，导致1-10月份的供销比偏高，达到了1.33，打破了之前的供销比基本平衡的局面。截至10月份，沈阳市商品住宅累计可售面积1103.82万平，约相当于全市13个月的平均销量，且今年上半年商品住宅施工面积为4356万平，预计未来几年内沈阳市商品住宅供应将持续旺盛。 表3 沈阳市商品住宅成交均价年度对比2007年全年2008年1-10月商品住宅成交均价3327元/平3429元/平 由于供过于求，今年商品住宅价格上涨面临很大的市场压力，沈阳市场今年1-10月商品住宅的成交均价只比2007年全年略增了1.69%，4、近期沈阳市场趋势——观望氛围浓厚，销售压力增大数据来源：新峰房产局备案 2008年1-7月，沈阳商品住宅市场销售面积为549.59万平，比去年同期的574.79万平微降了4%，整体上是平稳运行的。但从8月份开始销售量同比明显下滑，8、9、10月分别同比下降18.9%、31.9%、39.2%，降幅逐月增大，说明观望氛围从8月开始在沈阳蔓延并不断加重。 例证1表4 万科系产品近5个月的销售状况（万平）数据来源：新峰房产局备案月份6月7月8月9月10月11月上半月万科城1.131.071.660.990.500.19万科新里程0.690.850.770.980.260.10万科新榆0.420.530.320.640.250.14万科魅力之城0.860.680.620.980.170.12万科四季花城0.520.320.130.040.020万科兰乔圣菲0.0980.170.180.420.650.07总计3.723.623.684.051.850.62 万科系的6个在售项目涵盖了沈阳市且产品线完备，基本可以反映沈阳房地产状况。6个项目6-8月的销量基本保持稳定，9月份因为有房产秋交会的优惠政策出现集中放量，十月份突然出现销量大幅下滑，6个项目总的销售面积1.85万平，仅是7、8月份的二分之一，11月份上半月销售总面积仅0.62万平，市场的观望态势已成。 例证项目/月份 8月份9月份10月份11月份第一周上门成交上门成交上门成交上门成交万科新里程360802805022020506-7上河城28030190252807251-2坤泰新界3002527020180108010沿海赛洛城390153005020015303首创国际城2007020020504万科新榆240751806215024————根据最近三个月对项目竞品的统计，从10月份下旬开始，各项目的到访与成交量均出现了较大幅度的下降。一方面是因为受大势影响客户普遍持币观望，另外随着天气转冷，沈阳市场传统淡季也影响了房地产市场的销售。供大于求的市场状况品牌开发商如万科、碧桂园、恒大等降价销售部分开发商无奈跟随客户观望价格观望氛围形成 品牌开发商回款或任务压力沈阳房地产观望情绪形成原因分析全国的房地产行情下行形势的影响：由于地域及自身房地产的特点，沈阳市房地产的调整总是落后于南方其它城市半拍，当南方城市如深圳等开始调整时，沈