房地产方法专题培训高低配规划专题.pptxVIP

高层为别墅开路 混搭风盛行 在上海西南部近郊的一别墅售楼处，现场有看房者问到：“别墅用地不是已经停批了吗，怎么还能建别墅？”销售人员称，自己的地是在2006年别墅用地停批后拿到的，并非专门的别墅用地，“我们的项目不仅有矮层的别墅，外围还有一圈高层的公寓，低容积率的别墅搭配高容积率的公寓，最后的容积率正好符合地块详控的要求。与专门的别墅用地比起来，无非就是庭院、绿化面积少了点。”　像这样利用住宅容积率的高低搭配来为别墅“开道”的情况还不少。依照原先市场不少“老法师”的普遍观点，容积率在0．35的住宅项目才能称之为别墅，而现如今，开发商为了在有限的土地上建造更多的别墅，纷纷减小单套、独栋的别墅面积，而这些连体别墅、叠加别墅等“类别墅”的容积率一般都在0．8左右。相比之下，高层公寓的容积率一般都在1．5以上，二者均衡下来，地块的总容积率恰好在1－1．6之间。　“一方面，开发商不想触碰政策的红线，不能建造纯粹的别墅项目，另一方面，在别墅的周边配建一些高层公寓，可以吸引年轻人群前来购买，丰富项目的购买阶层。”一位一线资深销售人士告诉记者，为提高郊区的土地利用率，过低的别墅项目容积率已经被叫停了。在此情况下，不少开发商将政策的“擦边球”打到极致，容积率的算术法做到最“精”，这也是为何别墅用地早已停批，但别墅市场依旧“新丁”不断的深层次原因。一、什么是高低配？ 高低配即高层大平层加低层低密度类别墅产品，舍弃中间产品形态，突显两种差异化产品各自的优势和卖点。大平层一梯一户，景观视线开扬通透，通风采光俱佳，强化入户仪式尊贵感。动线多元，动静分区明确合理，多套间，服务系统独立配置，平面使用效率高。类别墅产品中电梯洋房渐成另一种创新产品趋势和亮点。二、高低配的要素 1、容积率适中 ： 太高则社区空间品质得不到保障，太低则城市土地开发强度不允许； 2、核心地段或成熟片区 3、主力户型定位为豪华大户型（部分配置中小户型） 4、小区需要配备便利、完善、齐全的服务设施，有高档商业配套为宜。三、高低配的背后 高低配是处理容积率的一种方式； 高地价是开发商建豪宅的原因； 普通住宅回报率不及高端住宅； 常规别墅项目具备景观优势，且密度较低，但受土地出让条件限制，开发商在容积率偏高的土地上建豪宅、大平层； 开发商有足够的财力和开发能力，品牌优势往往取代项目定位； 开发商认可高端市场购买力 一般先启动高端别墅项目，来提升项目形象和档次，提高客户的心理价位。四、案例分享1、深圳溪山美地园开发商：兆华地产/金光华实业集团开发建筑设计：城脉建筑设计有限公司景观设计：泛亚国际总占地面积：300000平方米住宅建筑面积：230000平方米商业建筑面积：5000平方米容积率：2.0建筑覆盖率：20%绿化率：〉40%项目分3期开发1期建筑面积约13万平米2期建筑面积约8万平米3期建筑面积约9万平米1期含高层14栋，多层17栋（含幼儿园和邻里中心）总套数约2000套，项目约有5万平米的社区园林。在低容积率的开发条件下，高层沿小区周边东、西、北三面围合单行环绕，让出南向空间，并拔高高度，形成小区内完整的独立空间，超宽的楼栋间距以及开阔的视野景观，底部架空层7.8米2、深圳佳兆业 香瑞园开发商：深圳市兴沃尔石化有限公司建筑设计：深圳市同济人建筑设计有限公司景观设计：城设园林设计有限公司总占地面积：57983.76平方米 南地块 21282平方米北地块36701平方米总建筑面积：143337平方米绿化率：34%容积率：1.94项目概况：项目分为南北两地块，地势起伏，整个社区规划为高档住宅区，住宅产品为小高层、低层住宅，并配有服务中心、幼托及商业。本案由3栋联排别墅及8栋12层小高层组成，规划总户数约900余户。建筑风格：法式风格3、深圳浪琴半岛开发商：深圳市世博海滨实业发展有限公司建筑设计：雅科本建筑规划咨询有限公司总占地面积：9967平方米总建筑面积：84494平方米绿化率：37.5%容积率：2.9总户数：244户项目由3栋高层住宅及1栋带下沉广场的独立商业体组合而成。1、2栋为30层的高层住宅，1、2栋的2、3层为海景别墅户型，特设私家车道及空中车库，4层是架空花园及娱乐设施，4层以上为平面海景美宅。4、杭州绿城西子 郁金香岸项目总占地面积：17万平方米项目总建筑面积：31749平方米其中地上面积：266298平方米地下建筑面积：55590平方米绿化率：36%项目容积率：1.52物业形态：高层、排屋（250-360平方米）高层9至28层、叠排5层、联排3层 项目以园区独有的800米一线江岸作为基础，充分考虑对江景的导入和江景效果的最大化。高层及小高层建筑为新古典主义风格，排屋区建筑为意大利风格建筑风格。建筑大量使用弧形建筑元素，柔和的曲线削弱了现代建筑的坚硬和冷漠感。建筑色彩