精品2011年6月22日昆山白杨湾公司312国道项目定位与营销的思考商业地产策划.pptxVIP

;本报告将从以下几个方面来阐述胜楠对本项目的市场定位和操营销策略;第一部分 项目解析;项目经济技术指标： 总用地面积：9005.68平方米 建筑占地面积：3491平方米 总建筑面积：41917平方米 地上建筑面积：35630平方米 地下建筑面积：6287平方米 4~30层办公部分建筑面积：25680平方米 办公部分总套数：425户 主力户型套内面积约30平米 1~3层商业部分建筑面积：9950平方米 容积率：3.96 车位：地上16个 地下200个 ;;;产品分析;产品分析;产品分析;SWOT分析;综 述;第二部分 市场研究; 昆山高新区自成立以来，围绕“打造国内一流、世界先进的高新技术产业开发区”目标，坚持按照国家高新技术产业开发区的标准，积极推动高新技术产业化。2010年全区实现地区生产总值445亿元，财政总收入93亿元，工业总产值1550亿元，其中高新技术产业产值占规模以上工业产值的58%。园区综合发展实力自2007年起连续三年位居江苏全省所有各类开发区第5名。 区内的基础设施及配套服务设施完善，集中利用土地、高效利用资源、保护生态环境取得明显效果，经济增长与环境改善、社会发展相辅相成。园区已通过ISO14001环境管理认证，是江苏省循环经济试点单位和江苏省生态工业园区，在2005年度全省开发区土地集约利用水平排名中位居第三。;本案;项目名称;世茂蝶湖湾之翠湖公馆;新 城 域;城南印象 ;象 屿 珑 庭;巴比伦广场 ;外滩印象花园 ;■ 城南板块楼市的潜力爆发是昆山最早的也是最快的，该区域向来以配套成熟受广大购房者所广泛追捧。有人说昆山城南将是未来昆山的中心，理由有很多，这里不仅有昆山客运总站，今年7月1日京沪高铁昆山站正式开通，和正在规划建设中的沪宁城际铁路昆山站两站合一，昆山城南版块完全融入“上海1小时经济圈”。 ■ 随着沪宁城际铁路的开工及今后的建成，昆山作为上海及苏州后花园的概念将进一步加强，苏州、昆山、上海的经济联系将更加紧密。与此同时，昆山的经济在快速发展，外来人口越来越多，外来人口对房地产市场的需求也将随着收入的增加，逐步释放，这也正是昆山房地产市场被看好的原因。而城南做为交通的首要“受利点”，区域经济的发展会进一步加快。 ■ 在一系列外在环境的影响下，城南传统的城市格局将被重新分割。未来城南的“城市中心”地位会越来越强，铁路、公路交通将带动城南商业和服务业的迅速发展，显著提升该地区的区域价值。;现代广场;中航城;■ 昆山是一个以工业为主的城市，经济发展虽一直处于如火如荼的上升段，但对写字楼的刚性需求并不大。 ■ 目前昆山市场上纯粹写字楼少，总体来看，租金较低。现代广场依托出口加工区的优势，入住企业以外贸、物流企业为主，目前也仅取得80%的出租率。所以从总体上来看，昆山写字楼市场并不理想。 ■ 正是因为有着这么多的大型外资企业入驻昆山，使得衍生了一大批小型公司，对于这部分公司，宜商宜住的小户型公寓无疑是最好的选择。 ;金茂·云庭;翡翠名都;景秀丽都广场;港龙财智国际; 建伟新世界loft商务公寓，项目占地30亩，后期规划20亩，总建面积约6万方，位于玉山镇朝阳东路55号与顺帆路交汇处主体建筑是5幢3层联廊商业楼群和一幢20层5.2米挑高的商务楼，形成一个汽配用品交易基地和商务聚集区，专业经营汽车用品、汽车配件、汽车快修和美容、物流信息交易等。 建伟新世界目前正在建设中，将于9月份开盘，2012年年底交房，现推出5000抵10000，再优惠300元/平的优惠活动。;财富湾2现50多套精品小公寓，面积48-55㎡，带装修均价7000元/㎡。采用首付5万，首期分期的付款方式吸引客户，现已接近尾盘。;■ 随着“国六条”政策的进一步落实，加之限购限贷政策等“史上最严厉的调控”政策的出台。市场旋即降温，且成交量急剧下降。投资需求受到非常严厉的打压。40年商业用地，不受限购限贷政策控制，“商改住”项目应运而生。 ■ 宜商宜住，多功能定位，扩大客户群，市场需求大。 ■ 小户型公寓可以称为“以租养贷”的投资产品。倘若小户型公寓地段优越，目标人群的收入也相对稳定，因此租金自然不会低。;;关于项目出路的 思考;第三部分 项目整体定位;外部因素： 项目所在区域是一个相对成熟,交通发达的成熟居住区； 按照政府规划,项目所在区域—玉山民营工业集中区将逐步转型为居住和商贸区，未来前景看好； 内部特征： 项目规划中导入SOHO的规划理念； 小面积、低总价是项目的主要特征。 ;项目定位;项目定位;LOGO及VIS;LOGO及VIS;LOGO及VIS;LOGO及VIS;LOGO及VIS;产品优化建议;产品优化建议;产品优化建议;产品优化建议;产品优化建议;