楼综述-合富辉煌.PDFVIP

楼市综述 7 月东莞楼市小幅降温，但整体仍处火热 区域表现严重分化，临深片区表现强劲 “3.30”政策是2015 年东莞楼市回暖的导火线，从此成交量持续攀升，并且在6 月份 达到高潮，史无前例达百万方，房价亦首次突破万元大关。7 月，楼市成交从高峰正常回落， 楼市小幅降温，但量价仍然处于历史高位。2015 年 1-7 月东莞实现成交量同比爆增近九成 的辉煌业绩，但细分市场，则表现出严重的区域分化现象，可谓“一半火焰，一半海水”。 临深片区供求表现积极强劲，贡献了全东莞约七成的增长，且领涨东莞房价；而临近博罗的 莞北及东部片区及临近新塘的水乡片区则成交停滞不前，甚至房价遇到较大下行压力。7 月 区域表现仍然严重分化，并且将持续到整个下半年，临深片区供求矛盾将加剧，部分区域出 现较严重的供不应求。 去库存压力分化：临深片及松山湖片区去库存压力最小，莞北和水乡片 去库存压力最大 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按照2015 年前7 月月均去化速度计算，当前去库 存压力最小的十大区域主要为临深片区、松山湖片区及市区；去库存压力最大的十大区域主 要为莞北片区和水乡片区，分布特点为与广州新塘及惠州博罗临近的东莞区域。 1 成交分化：以临深片区、松山湖片区为主，临深片区房价大幅上涨 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按套数排序，7 月东莞住宅成交前十区域以临深片 区及松山湖片区为主，其中凤岗镇以近1000 套排名第一，占据市场13%份额；南城区以674 套排名第二，长安镇以644 套排名仅次南城区；传统临深片区重镇塘厦镇未上榜，主要原因 为供应断档。市区仅南城区上榜，其余三大城区由于供应不足需求受抑制未能上榜。从房价 表现来看，涨幅最大的仍然以临深片区为主，如凤岗镇上涨35%、樟木头镇上涨33%,长安上 涨 16%，清溪上涨14%等。前十区域占全市约72%的比重，即30%的区域完成了72%的成交， 即相当一部分区域成交表现平淡。 7 月成交环比6 月略有回落，但仍属高位水平，同比大增近八成 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年7 月东莞住宅签约面积高达81.3 万平方米， 比6 月有所回落，但回落幅度不大，在20%以内。但在历史同期相比，今年7 月供求量及房 价均创下历史最高。7 月房价10077 元/平方米，与6 月基本持平，同比上涨8.6%. 2 2015 年5 月始，房价加速上涨，连续2 月突破万元大关 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013 年1 月-2015 年4 月，东莞房价在8500-9200 元区间维持了长达28 个月，房价波动幅度较小，两年多仅700 元/平方米波动，表现出平稳。 2015 年5 月始，房价加速上涨，5 月房价9785 元/平方米，环比4 月上涨5.9%,6 月和7 月 攀升至万元大关。7 月房价10077 元/平方米，与6 月的10088 元/平方米基本持平，创下东 莞房价历史最高的两个月。 前7 月东莞楼市供需两旺，房价连续3 年涨幅在5%左右 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015 年 1-7 月东莞楼市供求两旺，其中住宅新增 供应面积高达423.7 万平方米，同比大幅增加55%.1-7 月网签面积高达480.8 万平方米，均 超过2008 和2010 年全年的成交量，同比大幅增加87%，增幅比1-6 月略有收窄。1-7 月东 3 莞住宅整体均价约9570 元/平方米，同比小幅上涨4.5%，连续3 年保持在5%上下。2012 年 以来，东莞房价每年以约400-500 元/平方米年涨幅上涨。从供需整体态势来看，1-7 月供 求比约1：1.13，楼市呈现出一定程度的供不应求 去库存时间连续5 个月减小，当前去库存时间仅7 个月，房价受支撑 截至2015 年7 月底，东莞一手住宅库存面积约485 万平方米，连续5 个月回落。按照 6 个月平均数来计算，去库存仅需6.9 个月，基本回到2013 年下半年水平，去库存压力较 小，房价得到支撑。 万科继续以绝对优势保持榜首，保利地产快速晋级 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015 年前7 月万科地产以64.9 亿业绩，继续以 绝对领先