房地产市场研究报告 三鑫实业惠州沥林地块可行报告.pptx

拨开迷雾，看清前进的方向！市场部分国内房地产市场特征惠州简述沥林综述跟着来，进入：国内房地产特征分析www.tuanyuan.tv 中国地产商域网 中心城市，从三万英尺到无底深渊！北京 上海 深圳 广州重庆 成都 杭州……启始时间：07.9.28市场现状：房价 大幅下挫土地 频频流标后势 回升艰难←中央宏观调控：90/70限制下滑降←各地政府法规观望促销重点城市受政策和调控的影响非常明显；部分区域的销售价格回落至07年上半年的水平，市场在开发商强力的价格促销和客户的观望中循环徘徊，现阶段回升缓慢。←银行6次加息回归www.tuanyuan.tv 中国地产商域网关键点：一线城市的开发商在与客户进行着价格博弈；谁，能坚持到最后！市场的声音开发商的声音观望 再观望 坚持 再坚持开发商变相促销了新开盘价格降低了有人已经降了，价格还会再降再等等吧 再看看吧！1。不能再降了，预期利润已大幅降低！2。成本与预算已经达到价格下限，降不下！3。降价对老业主如何解释？不能再降！4。再不降，资金链断了www.tuanyuan.tv 中国地产商域网一线城市在徘徊，其他城市呢？ 其他城市虽然慢，但脚步向前！哈尔滨 西宁 西安…惠州 东莞 大连 海口 三亚 青岛…市场现状：诸多区域辐射能力强的二线城市；市场首次趋热的三线城市；刚起步的四线城市房价 持续上扬土地 交易频繁开发 规模化 集中化涨大盘增加 集中开发前进理由：消费时差，补涨以及各城市在开发水平上与一 线城市存在明显差异消费习惯和文化方面不同各城市特征不同各地政策的执行和督导力度市场成熟 稳中有升 一级土地市场挂拍放量；二级开发市场大盘增多；产品趋向多元化www.tuanyuan.tv 中国地产商域网市场交错纠缠 变幻莫测同是中国人聚集的城市，为什么会有两种不同的结果？重点城市自然是样板试验区，调控措施和政策在市场的反应当然敏感而迅速；其他线城市相对一线城市存在消费时间差异，被一线城市炒热的地产行情波及全国，刚刚才接受到上涨的信息，下滑的态势短期内难以出现非重点城市房价并未达到不可承受的顶点，还有上升的空间其他城市成熟度相对滞后，产品引力对价格上扬有提升作用地域、文化的差异，消费习惯的差异客户基数群的差异：人员流动，客户流动，资金流动www.tuanyuan.tv 中国地产商域网判断：非中心城市，开发商的复兴之地！跟着来，进入：沥林概述及规划www.tuanyuan.tv 中国地产商域网惠州速高河惠速惠广高速京惠九深高线高汕深速二线城市。惠州，城市区位深港莞穗惠经济圈正在快速形成惠深、惠河、广惠、深汕高速和惠深205国道组成惠州市快速交通干线，京九、广梅汕铁路直达北京、九龙和广州。市内交通更加发达，与珠江三角洲其它城市的联系日益紧密。www.tuanyuan.tv 中国地产商域网二线城市。惠州，城市自然资源山水惠州——深港东部的“国际居住中心”城市经济的发展、深厚历史文化底蕴的魅力、优越的城市生活环境、珠三角主要城市一小时生活圈的形成将提升城市的生活品质，使惠州成为深港东部的“国际居住中心”。www.tuanyuan.tv 中国地产商域网河 源高广州河惠惠州惠广高速东 莞京惠汕尾九深线高深 圳速二线城市。惠州，城市交通1小时城市交通网络，城际生活转换成为习惯◎惠深、惠河、广惠、深汕高速和惠深205国道组成惠州市快速交通干线 ◎京九、广梅汕、惠澳铁路直达北京、九龙和广州 ◎惠州港口通向国际市场的一个重要的进出口口岸www.tuanyuan.tv 中国地产商域网惠州规划与我们何干？我们承认，惠州未来如何架构和规划与我们息息相关，在世界的任何地方都存在穷国富州或者富国贫省的状态。国内，也不例外。且不论各省区因地理位置的不同而存在巨大经济差异，单就同省同区也因为仅仅距离上间隔几十里，差异就是十万八千里！更何况房地产产品的区域属性。但，掌握房地产命门的，除了中央，还有地方！市辖县，怎可能逃离地级市的盘剥！又怎可能摆脱区域的辐射！www.tuanyuan.tv 中国地产商域网继续，细看 大惠州的未来！人口预测规划2010年惠州市总人口约为300万人，2020年总人口为505万人。规划2010年惠州市城镇人口300万人，城镇化水平35％；2020年城镇人口505万人，城镇化水平50％。城镇等级规模结构规划惠州市的城镇体系等级规模分四个等级：市域中心城市、市域二级城市、重点建制镇、一般城镇。城镇职能结构规划：综合型、能源工业型、旅游商贸型、工业商贸型。?城镇空间结构规划： 以惠州城区为中心，以惠东、吉隆、大亚湾等为二级城市，沿各大高速为轴线迅速发展，同时辐射带动市域经济社会全面、协调、可持续发展。市域交通体系规划半小时交通圈：中心城市惠州