房地产市场研究报告 深圳横岗志键项目汇报.pptxVIP

1、起步阶段——1996年前·原宝安县时期多属于自建自用性质的房地产开发，只能是房地产市场的起步阶段。开发属于自发性的，商品房开发量较小，价格低，主要为本地市场。 2、“购房入户”政策带动下的启动阶段——1996年至1998年开展土地清查工作，处理历史用地遗留问题。通过带资开发、政策优惠等多种形式启动龙岗区房地产市场。完善市政配套，改善投资环境。受“购房入户”政策的影响，特区内消费者和香港人比例增加，房地产价格上升。3、城郊一体化带来的市场持续、快速发展阶段---1998年后城郊一体化形成了以布吉和中心城为核心的两大中心区域；此阶段房地产开发容量进一步加大；万科四季花城、中海怡翠山庄、桂芳园等几个大盘的带动使房地产整体价格上升，与特区间的差距开始缩小；全区房地产销量持续增长。★龙岗区商品房的竣工面积远远小于施工面积注：考虑到房地产市场的滞后效应，把相隔2年的施工面积和竣工面积比较发现：龙岗区商品房的竣工面积远远小于施工面积。★龙岗区商品房的批准预售面积增长很快★龙岗区商品房的批准预售面积远远大于其竣工面积★龙岗区商品房的销售面积呈逐年增长的趋势 第一次机遇：1996年购房入户催生房地产市场启动。★购房入户由于帮助许多外来打工人员实现 “深圳人”的梦想，促使他们在深圳安家，从而较大地促进了龙岗房地产市场的启动。第二次机遇：1998年大盘的“明星效应”有利于提升房地产市场档次。★中城康桥、万科四季花城、中海怡翠山庄等大盘在关外的建设和热销，引导着龙岗房地产市场朝着规模化、优质化、品牌化的方向发展。第三次机遇：深圳市卫星新城的规划及第二通道建设引发的房地产全面发展。★龙城新城、布吉新城、横岗新城、葵涌新城均被确定为深圳的卫星新城，★新的规划将促进卫星新城的城市化进程，有利于房地产业的发展。★龙岗第二通道的实际通车将突破龙岗房地产主要沿深惠公路所进行的线状开发局面，扩大开发区域，从而形成全面开发的良好形势。特征1、区域发展的非均衡性龙岗全区下辖平湖、布吉、龙岗、横岗、坑梓、坪山、坪地、葵涌、大鹏、南澳十个行政镇。由于各镇的经济发展水平及规划定位不同，各镇的房地产发展极不平衡，发展模式与成熟度也有明显的差异。启动最早，发展最快的布吉是传统的城市化模式；中心城板块则因其良好的规划表现较好,成为政府政策引导规划下的新市镇模式。横岗镇在政府的大力引导下，2003年以来房地产业进入快速增长阶段。特征2、开发模式的多元性和差异性◆ 郊区化地产开发模式： 居住郊区化的理念正在深圳逐步被接受。代表性的楼盘“万科四季花城”。?◆ 港人社区开发模式： 目标客户为香港人，此类物业多集中在布吉地区。香港人较为熟悉，布吉的外销比例很高；知名外销楼盘“桂芳园”、“中海怡翠山庄”。预计在大盘的销售推广外销市场会更加明确。因为市场供应量大，而本地的市场有限，消费群数量成长速度缓慢，所以把市场瞄准香港市场将是可能的选择 ◆ 旅游地产开发模式：龙岗区对外宣传为“山海龙岗”，特别是南澳和大鹏的海岸资源丰富；已初步形成以东山浪骑游艇会、桔钓沙风景区、西冲海滨景区等主题较强各具特色的旅游景区； 旅游地产开发具备良好的客观条件。u 村镇城市化模式农村自建房集体开发的小型房地产项目 特征3、产品结构的大盘主导性。目前，深圳市逐渐加强对特区内土地出让的控制，使龙岗区的土地优势得以显现。相对而言，龙岗区土地转让金比较低廉，开发商操作大盘的资金压力相对较轻。随着交通条件的不断改善，龙岗区在城市规划中所占的重要位置日益突出，促进了大规模楼盘的产生。 特征4、客户群体的本土性及关联性(外销香港)在龙岗居住、工作的本地客户为主。由于毗邻香港及深港楼价悬殊等因素影响，港人在深购楼选择区域除罗湖外，排在第二位的就是龙岗(布吉最多)；布吉的房地产年外销量最高占全市外销量的30%以上； 特征5、产品规划的低密度性。目前物业类型多以多层(除布吉外)为主；近年来有向小高层发展的趋势； 特征6、户型结构的初级性以三房及二房的中小户型为主，面积大多在70-110平方米居多，大户型相对较少。主要原因是购房入户政策规定：购买80平方米以上房产给3个蓝印户口指标，购买100平方米以上房产给4个蓝印户口指标；其次大户型在现阶段有回升的迹象；港人置业户型普遍较小； 特征7、客户结构的区域差异性总体以本地居民、外企白领阶层、私营企业主及政府公务员、特区内工锌阶层、港人为主要客户对象；布吉外销和特区内工薪阶层占比重较大；中心城以本地客户群为主 特征8、卫星城规划发展的机遇性龙城新城、布吉新城、横岗新城等卫星城的建设将给全区的发展带来新机遇。卫星城先进的规划有利于整合和重新拓展发展空间；卫星新城通过高效率的信息网络和特区内联系，有利于缩小两者的差距；卫星城将获得更多的市政府的投资支持。 关于卫星城的研究1、卫星城规划给横岗