房地产经济周期波动与房地产泡沫资料.pptx

经济周期一般理论房地产经济周期波动的基本原理房地产经济周期波动的形成机制房地产周期波动的计量与监测房地产周期波动实证分析 与国民经济增长过程中的周期波动现象相似，房地产在发展过程中也客观存在着周期波动。1.1 经济波动与经济周期1.2 经济周期波动的原理1.3 主要的经济周期理论1.4 经济周期的类型1.1经济波动与经济周期经济活动水平长期增长趋势实际经济活动（实际增长曲线）谷峰萎缩扩张谷底 世界各国的经济发展表明，在经济总量增长过程中，由于不同时段的增长速度或增长率总是有快有慢、高低有别，因而导致经济总量在时间序列上的波动现象，即实际增长曲线总是围绕长期趋势曲线上下波动。1.1经济波动与经济周期经济活动水平长期增长趋势实际经济活动（实际增长曲线）谷峰萎缩扩张谷底 经济波动虽然在持续时间、波动频率、幅度以及展开过程等方面存在着明显的区别，但就其在连续运行过程中扩张与收缩重复出现的规律而言，又总是存在明显的相似之处。 这种有规律的经济波动便构成经济周期(Economic Cycle)，它反映了经济波动的相似性和规律性。1.1经济波动与经济周期◆◆◆◆◆ 图中，纵轴Y代表国民收入，横轴T代表时间。 A、E为顶峰， C为谷底，A-B为衰退，B-C为萧条,C-D为复苏，D-E为繁荣，A-E为一个完整周期。 其中：A-C为收缩阶段，总的经济趋势是下降；C-E为扩张阶段，总的经济趋势是上升。 经济周期一般可划分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段或者合并为高涨和低落两个阶段。在高涨阶段，国民经济活动处于上升时期，总产出、总收入、就业量等宏观经济变量均保持上升态势；而在低落阶段，国民经济活动处于下降时期，总产出和总收入下降，而失业量增加。1.2 经济周期波动的原理1.2.1 总需求 - 总供给模型1.2.2 乘数 - 加速数原理1.3 主要的经济周期理论纯货币理论 经济周期形成的因素有内生和外生两种：内生因素：经济体系本身具有的产生周期波动的因素；外生因素：来自经济体系本身以外的非经济的、偶然的因素。 经济学家提出的各种经济周期成因分析理论，也相应地分为内生理论和外生理论。投资过度理论有效需求不足论消费不足理论技术创新理论心理预期理论1.3 主要的经济周期理论纯货币理论 该理论主要是由英国经济学家霍特里（R.Hawtrey）在1913-1933年的一系列著作中提出的。 纯货币理论极端地认为，经济周期是一种纯货币现象，经济波动完全是由于银行体系交替地扩张和紧缩信用所造成的，属于内生经济周期理论。 现代货币主义者在分析经济的周期性波动时，几乎一脉相承地接受了霍特里的观点。纯货币理论投资过度理论有效需求不足论消费不足理论技术创新理论心理预期理论1.3 主要的经济周期理论当银行体系降低利率、信用扩大、贷款增加时，生产扩张、供给增加，收入和需求进一步上升，物价上涨，经济活动水平上升，经济进入繁荣阶段，继而引发通货膨胀；银行体系被迫紧缩银根，信用扩张停止，贷款减少、订货下降导致供过于求，经济进入萧条阶段；在萧条时期，资金又会逐渐向银行集中，银行采取措施扩大信用，促进经济复苏。纯货币理论投资过度理论有效需求不足论消费不足理论技术创新理论心理预期理论1.3 主要的经济周期理论投资过度理论 投资过度理论把经济的周期性循环归因于投资过度。 该理论认为：无论是什么原因引起了投资的增加，都会刺激对资本品的投资。由于投资过多，与消费品生产相对比，资本品生产发展过快。资本品生产的过度发展促使经济进入繁荣阶段，但资本品过度生产从而导致的过剩和生产结构失衡又会促进经济进入萧条阶段。 不同的经济学家对最初引起投资增加的原因又有不同的解释。如：纯货币理论投资过度理论有效需求不足论消费不足理论技术创新理论心理预期理论1.3 主要的经济周期理论 奥地利经济学家哈耶克（Hayek，1899-1992）和米塞斯（Mises,1881-1973）等人认为是货币量的增加引起投资增加。他们用货币因素来说明经济结构的失调以及由此所引起的经济波动，被称为货币投资过度理论，属于内生经济周期理论。 而瑞典经济学家卡塞尔(Cassel，1866-1945)和威克塞尔(Wicksell，1851－1926)等人认为是新发明、新发现、新市场开辟等因素引起了投资增加。他们用非经济因素（如技术、领土、人口等）来说明经济结构的失调以及由此所引起的经济波动，被称为非货币投资过度理论，属于外生经济周期理论。纯货币理论投资过度理论有效需求不足论消费不足理论技术创新理论心理预期理论1.3 主要的经济周期理论纯货币理论有效需求不足理论 有效需求不足理论原本是凯恩斯在《就业、利息和货币通论》一书中提出，用来解释失业和经济危机的，但也常用于解释经济波动与经济周期。 凯恩斯认为，有效需求包括消费有效需求和投资有效需求：投资过度理