房地产市场研究报告 戴德梁行杭州泛城天都花园市场研究报告.pptx

核心问题◎本报告的核心问题 帮助开发商寻找到适合本项目的市场定位，并锁定符合市场定位的目标客户群体。唯一途径项目的市场定位，必须来自于市场;预测未来的市场发展，为项目寻找“适者生存”的市场立足点；未来市场的发展在于历史市场的基础、现在市场的状况；回顾昨天，研究今天，才能预知明天。◎市场调查、市场研究、市场分析，是寻求市场定位的唯一途经。科学方法市场案例是反映市场状况的镜子，市场案例可以帮助项目发现自己存在于市场的基础位置。只有先找到现有市场支撑的基础位置，才能挖掘出适合项目的差异化市场定位。通过差异化的市场定位，项目就可以区别于市场竞争，适合于市场需求，融合于市场发展。◎ 从市场案例到基础位置，从基础位置到差异化定位，这是寻找项目市场定位科学方式。泛城工作逻辑流程宏观市场研究分析项目地块及环境调研分析可借鉴项目研究分析区域环境调研分析项目理解及分析提升项目品质产品细节分析住宅竞争项目调研分析项目市场支撑基础位置分析项目可发展的市场定位锁定目标客户群如何进行产品塑造住宅可行性市场支撑分析住宅市场消费群体调研分析如何进行营销推广符合目标客户群的住宅定位宏观经济市场环境如何？宏观房地产市场环境如何？城市规划发展如何？问题一本项目所处的市场环境如何？宏观经济分析宏观经济分析宏观经济分析，市场研究的第一基础。生产总值（ 2004年实现GDP57.28亿元，增长16.2％） 经济发展的良好态势为房地产业发展提供有利支持。财政收入（ 2004年实现财政总收入5.8亿元，增长20.1%） 良好的财政收入将加快城市基础设施和配套工程的建设。产业结构（ 2004年三次产业比例为9.7：52.9：37.4） 第二产业和第三产业的发展，加快城市化水平的提高。人口规模（ 2004年末总人口55.66万人，自然增长率9.2‰） 人口规模的增长，推动城市规模发展，提供自然的消费需求。人均收入（ 2004年居民人均可支配收入10879元，增长12.1%） 人均可支配收入的提高，为生活消费提供基础的保障。生产总值天台GDP2004年实现GDP57.3亿元，增长16.2％，其中第一产业增加值5.6亿元，增长16.2%；第二产业增加值30.3亿元，增长17.9%；第三产业增加值21.4亿元，增长18.8%。预计2005年天台经济的发展速度将继续保持在两位数增长，因此经济发展的良好态势为房地产业发展提供有利的支持。 财政收入受出口退税等政策性因素的影响，2004年实现财政总收入6.71亿元，实际同比增长20.1%，其中地方财政收入3.28亿元，增长29.5%。因此良好的财政收入将加快城市基础设施和配套工程的建设。产业结构产业结构继续调优，2004年三次产业比例由2003年的11.3：52.0：36.7优化为9.7：52.9：37.4，第二产业和第三产业的发展，将加快城市化水平的提高。人口规模天台全县2004年末总人口55.66万人，比2003年末增加0.15万人；其中城区人口约为9万.全县人口出生率15.6‰，死亡率6.4‰，自然增长率9.2‰，人口净增人数为历年之最，人口规模的增长，推动城市规模发展，提供自然的消费需求。人均收入2004年，天台县城市居民人均可支配收入达到10879元，同比增长12.1%，农民人均纯收入4486元，增长8.5%。从构成看，工薪收入、经营净收入和转移性收入的快速增长，是拉动可支配收入增长的主要原因。人均可支配收入的提高，为生活消费提供基础的保障。与房地产呈正相关的天台县宏观经济，一直以来健康稳定发展，预计未来几年将继续保持两位数的增长速度，这为天台房地产市场地继续升温提供了良好的经济环境，也为本项目的开发提供了良好的宏观环境支持。1随着城市化的提高、人口规模的增长以及居民可支配收入的提高后，人们在居住方面表现为对量的需求增加的同时，在质的方面也急剧提升 ，这些方面将为天台房地产市场的发展提供广阔的空间，也为本项目的开发提供了市场消费的基础需求。2宏观经济分析宏观经济分析小结房地产宏观市场分析房地产宏观市场分析房地产宏观市场研究投资规模（ 2004年达到7.24亿元，同比增长102.8%） 预计2005的投资规模会创新高,而在之后几年内，天台县房地产开发投资额将保 持平稳态势，也不排除下降的可能性。土地供应（2004年土地供应933.9亩） 开发商手里留有大量存量土地,后续的商品房供应较为充足.同时在供应结构上,政府会更加考虑中低档商品房土地的供应。预计土地整体供应量将明显减少。供求关系（ 2004年商品房竣工面积15万方，销售面积10.17万方） 市场仍将呈现供大于求的市场状况，在短时间内供求比例差仍有扩大的可能，因此产品的差异化和品质化将成为市场竞争的策略重点。价格走势（2004年商品房均价为2780元/平方米，同比增长40