房地产市场研究报告 福州三盛中央公园项目市调成果沟通报告.pptx

系统的方法并不急于立即解决问题，而是立足于揭示问题根源，找出根本的对策。世联并非点子公司，我们更多的是通过项目营销，系统且条理清晰的实现目标。基本思路项目目标解析地块价值解析营销关键因素营销战略思考营销诊断与营销方向后续重要事项沟通目标前提以首次沟通会议核心问题，导出我们的目标思考——这个项目没有什么资金、速度的压力，建立市场影响是最主要的目标；企业的品牌提升是最重要的目标，三盛在福州已经经历了五个项目，在市场形成了一定的品牌影响力，要把这种品牌影响扩大；三盛在高价或高速两个条件下形成市场影响做选择的话，三盛更多的倾向于以较快的速度，略高的价格形成市场影响，风险是要考虑的必要因素；项目现在的定位是城市高端工薪阶层，但是他们对价格的支撑相对弱，让支撑高价的客户买单，是项目发展的方向；销售团队流程化管理，建立高效的销售团队目标品牌目标企业目标项目目标营销目标通过项目打破局面，站位福州第一品牌的主流阵营不单基于项目本身，整体系统化是企业的潜在目标高速、中价风险控制营销立势高效团队1234品牌是什么？——“品牌是一个综合的，容易分辩的，能提供消费者信心，产生溢价的，容易构建的 标志”所以在构建品牌之前，首先要清晰的了解传递给客户怎样的品牌印象；项目营销是什么？——项目营销只是品牌传递的载体，是品牌实现的过程。因此需要通过项目分析，寻找可能传递的品牌信息是什么？如何实现？基本思路项目目标解析城市价值区位价值地块价值地块价值解析营销关键因素营销战略思考营销诊断与营销方向后续重要事项沟通福州地位：重要的经济枢纽，连接两大经济经济圈，潜力和潜在需求将逐步显现；福州是福建省省会城市，与台湾一水相望，是我国首批对外开放的沿海港口城市福州现辖五区、六县、两个县级市和一个经济区，全市土地总面积11968平方公里，2004年末市区内建成区面积165.66平方公里2005年末，全市常住人口为660万人，其中市区人口243万人2006年福州市生产总值达1656.94亿元，财政收入235.72亿元与厦门、泉州相比，福州在经济总量、人口总量上并不占据绝对优势，经济辐射力有限 东主要开发沿闽江两岸经济增长带 北岸是鼓山新区、快安新区、马尾、长安至闽江口的潭头镇、 琅岐经济区； 南岸沿峡南一带向长乐市区、长乐国际航空港、松下港拓展；南全面开发南台岛，加快形成沿福厦高速公路沿线的经济增长带西南拓展至闽侯的荆溪镇、上街镇和甘蔗镇等 福州城市发展战略 ——福州只有一个中心，中心只有一个五四北市区总体规划布局 以闽江为发展轴线，以中心城为依托，以海港、机场为导向，东扩南进，两岸呼应，依山傍海，以优良绿色空间分隔，以快速便捷交通相联系的带状组团城市，形成“一城”（中心城）“三组团”（马尾、长安、琅岐）沿江发展的空间布局。 城市“东扩南进西拓”发展战略 “东扩南进西拓”战略是福州城市化发展的重点。总体目标是将闽侯、连江、长乐等县、市的一些地域以及琅岐经济区全部纳入中心城市规划区。项目区位价值：城市核心边缘，是实现的城市低密度高端产品的最佳板块；项目地块离城市近在咫尺，缺乏城市氛围项目地块价值：内部配套满足高端生活要求，教育、休闲运动配套优势明显地块内，三所学校充分展现教育优势；三个会所，一个体育运动休闲会所，提供高端、健康、时尚的生活方式基础保证；商业规划，代表未来城市核心的主流方向；国际五星级宾馆，代表高端地位；地块价值总结城市价值——重要的经济枢纽，连接两大经济经济圈，潜力和潜在需求将逐步显现；侨胞聚集地；板块比较——城市核心边缘，是目前具有城市资源价值、低密度高端产品的稀缺板块；地块价值——具备高端物业的基础条件，短期缺乏城市氛围；资源价值——体育公园、学校、会所、商业、五星级酒店构建高端生活圈，引领城市高端生活模式；劣势比较——城市符号弱；铁路形成城市屏障；自然灾害造成负面口碑；基本思路项目目标解析地块价值解析竞争环境竞争对手营销价值产品价值客户价值核心竞争力营销条件评价营销要解决的核心问题营销关键因素营销战略思考营销诊断与营销方向后续重要事项沟通别墅板块划分根据地理位置、依托资源及产品特征将福州市别墅划分为以下板块：1、乌龙江：大洋鹭洲、融汇山水、泰禾红树林、公园道一号2、闽侯：云母天朗、金桥爱丁堡、博士后缘墅、建发领域3、五四北：翠湖山庄、居住主题公园4、东江滨：长滩美墅、名城港湾5、城南：东方威尼斯、润华山庄福州市场各别墅项目推售时间轴2007年2008年2009年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度在售项目三盛中央公园总150套，主力户型180－300m2 07年第四季度 08年下半年运盛美之国，联排别墅总90套，面积250--310m2融汇山水，剩10余套，联排160-200m2、精致独幢250m2水岸君山，一期年底开盘，联排275-305