伟业顾问金泽地产霸州温泉别墅项目二阶段工作汇报.pptx

报告内容一、定位回顾二、产品深化 三、满足客户需求四、设计建议五、操作可行第 页定位回顾一、定位回顾核心问题与定位策略1整体定位2第 页综合分析项目面临的核心问题：专注于度假别墅产品打造面对激烈的竞争环境，项目的操作难度加大 在度假板块形成强竞争环境之中，项目如何提高产品的竞争力？综合分析项目定位策略：核心操作策略——在强竞争环境下，保持高品质形象和突出的产品力是项目的竞争力所在高品质：坚持纯别墅社区形象和整体产品的统一性——别墅与类别墅产品产品性价比：保证舒适度基础上，加大附加值（可加建空间、大花园、温泉、酒店服务等），提高性价比，提高竞争力综合分析项目定位策略：产品策略——产品跟随市场主流，产品力打造差异化，打造本地最高端以合院为主力产品，实用基础上突出度假性，形成项目的特色少量独栋，以起到提升项目整体品质和社区档次作用，奠定霸州当地最高端基调辅以叠拼，丰富产品线，满足快销销售产品独栋合院叠拼总价350万左右170-250万100-130万销售速度4-6套/月16-20套/月22-26套/月综合分析项目定位策略：客户策略主要面向北京市区客户，争取本地及周边区域客户跟随客群泛化的整体市场变化趋势，吸引北京地区城市中产争取本地及周边区域有更高改善需求的财富人士置业综合分析项目定位策略：价格策略控制总价，总价性价比，在确保主流面积不变的基础上，在竞争板块中实现产品的低总价低总价入市，高总价收盘单价以板块为参考，跟随重点项目的价格整体定位霸州最高端国际温泉休闲示范居住区——情境温泉别墅小镇第 页形象定位霸州假日●温泉花园低总价产品创新（高附加价值）温泉入户四季生态景观水环境专属服务整体定位3、产品定位：产品形式：经济型独栋、合院、叠拼面积、附加值及配比：独栋：350平米左右，可加建空间，露台，大庭院，引入温泉（温泉入户、入花园）合院：220-300平米，前后花园，温泉入户、入花园叠拼：180-220平米，温泉入户、入花园独栋占10-15%，合院占60-80%，叠拼占10%-25%整体定位4、客户定位：独栋客户：北京中高端中产客群合院客户：以北京中高端中产客群为主，辅以本地及周边高端财富人士叠拼客户：北京中产客群，以及本地及周边高端财富人士整体定位5、价格定位：总价区间：独栋：350万元/套左右合院：170-220万元/套叠拼：100-130万元/套单价区间：当前价格：8000-9000元/平米（毛坯、联排 – 玫瑰庄园开盘意向价格）研究思路市场研究/案例分析产品细节建议方向产品细节要素梳理根据市场参照项目研究，以及典型个案产品分析客户需求研究对细节要素进行客户需求论证产品细节建议修正产品设计建议操作可行方案选定价格制定、方案比较、经济效益分析规划/产品建议产品深化二、产品深化独栋别墅产品研究1叠拼产品研究2 合院产品研究3第 页产品深化 独栋、叠拼产品选定参照市场—廊坊、涿州、固安、白洋淀旭辉十九城邦天地凤凰城澜溪庄园第 页永定河孔雀城北京院子龙Town本项目玫瑰庄园选定廊坊、涿州、固安、白洋淀区域为参照市场；针对这些区域内在售项目的独栋和叠拼进入深入研究；对比参考案例取长补短，把握产品细节的升级方向，打造项目特色与亮点，充分挖掘本案的市场竞争力悦榕泉在售阅湖泊景湾潜在第 页产品深化 物业配比 — 独栋供应较多，突出产品稀缺性，体现项目档次所在区域项目名称物业配比白洋淀阅湖泊景湾独栋68% 涿州北京院子独栋100%澜溪庄园独栋100%固安永定河孔雀城大堡30%叠拼45%较多项目以独栋产品供应为主，永定河孔雀城以叠拼和类独栋的大堡供应为主。第 页产品深化 物业配比建议 — 基于销售情况对比，本案应控制独栋数量，以叠拼产品扩大客群基数所在区域项目名称 物业类型 单价（元/平米）总价（万元）去化速度（套/月） 白洋淀阅湖泊景湾独栋7800234-2733-5涿州北京院子独11004-6澜溪庄园独4783-5固安永定河孔雀城大27519叠拼7000115-18022-26独栋可实现较高价格，但销售速度较慢。叠拼产品价格最低，去化速度相对较快，可以实现现金流保证。建议本项目以独栋产品提升项目整体品质，控制独栋产品数量。适当补充叠拼产品，满足项目整体容积率，扩大客群基数。产品深化 面积区间 — 叠拼180-220平米，独栋350平米左右所在区域项目名称产品类别主力户型面积（平米）在别墅产品中的比例白洋淀阅湖泊景湾独栋300-35080%涿州北京院子独栋250-30070%澜溪庄园独栋290-35080%固安永定河孔雀城大堡240-27585%叠拼170-19580%叠拼主力户型面积为170-195平米；独栋主力户型面积为250-350平米。建议本项目叠拼产品跟随市场主流